常鹏翱认为,立法来解决这个复杂问题,必须要先理顺几个重要的关系。
首先,要处理好局部与全面的关系。温州、深圳、山东等地出现的土地使用权到期问题,大多数都是非常特定的历史时期下产生的短期土地出让问题,跟大多数的土地使用权续期问题不一样,不能等同对待,否则就会产生问题。
常鹏翱举例说,目前国家只规定了最长70年的土地出让年限,但对最短出让年限并没有规定,如果个别开发商通过权力寻租的方式,以极其低的价格取得短期土地使用权,拿到地之后,快速把房屋建起来卖出去,最终这些住宅建设用地使用权到期了,与70年使用期限的出让价格取得的地块可以一样续期,就会产生问题。
其次,要考虑手段和方式的关系。现在对不动产进行法律管制的手段还比较单一,土地出让其实就是长租的关系,而国有住宅的出租方式则比较少见,如果加以灵活控制,也可以成为一个调剂手段。
最后,还要处理好民意和专业的关系。通过个别媒体的放大,民众或许会产生一些片面认识,立法时也要考虑到这方面带来的影响。
“住宅建设用地使用权的续期问题很复杂。”北京市法学会不动产法研究会副会长、清华大学法学院党委副书记程啸介绍说,政府在收取续期的土地出让金时必须考虑年限问题。现在有一种担心,就是会不会让一些开发商钻空子?会不会采取拿地的时候按照最短期限拿、事后再按照最长期限来续期?或者拿地的时候按照商业用地之后再转成普通住宅用地,以此获得无限制的免费的续期,以便规避更多的出让金?
“这就会涉及到国有资源的流失问题。所以,是否续期、如何续期、自动续期是不是就是无条件续期,这些都不是简单问题。”程啸主张,可以用民法典来解决住宅建设用地使用权续期问题,具体可分两步走:
首先,在编纂民法典时,在物权法编里要进行明确,对现行物权法第一百四十九条的规定作出细化。这是重大的民事权利,必须要由法律来作出规定。要不要缴费,自动续期可以续多久、续几次等,都要说清楚。包括,明确到底什么是住宅用地,是只能以出让时是住宅为准,还是之后转为住宅的也可以适用等问题。
其次,在此基础上,法律还需要作出一个授权性规定,因为太细节性的内容是没办法在民法典中一一罗列出来的,而是需要法律或者行政法规来调整,这样就可以在土地管理法或者国务院的一些行政法规中进行具体规定。
