上半年二手房交易量升价跌

本报记者 曹政

2018年北京楼市行情如何？最新数据显示，上半年北京二手房成交7.66万套，同比去年同期下降10.9%，但环比去年下半年则大幅增长57.6%。虽然成交量环比增加，但从中介方面披露的成交均价来看，出现了一定程度的下降。业内人士分析，随着刚性需求回归市场，北京二手房交易逐步走出低谷，交易规模开始回归正常水平，但市场继续升温的空间并不大。

6月二手房价由升转降

3月份之后，北京二手房成交量的持续攀升直接影响了上半年的成交总量。到5月，京城二手房成交量更是达到了1.8万套以上。但到6月又降到了1.58万套。

5月成交量明显增加有其特殊原因。中原地产首席分析师张大伟说，学区政策调整等原因推高了5月的网签数量，但该影响在6月逐渐减弱，市场回归平稳。我爱我家市场研究院发布的数据也显示，6月份1.58万套的网签量环比5月下降12.5%，同比去年6月则增长77.5%。

成交量的增减也反映到了价格上。1月到3月，北京二手住宅成交均价稳中有降，但4月止跌回升，5月延续涨势。不过，到了6月则迅速结束了两个月的短暂上涨，再次由升转降。我爱我家方面披露，6月通过其成交的二手房价格环比降幅为1.6%；链家方面也透露，6月通过其成交的二手房均价环比下跌0.4%。

放眼上半年，各主要中介的价格数据也都是呈现下跌状态。我爱我家方面，今年上半年二手住宅的成交均价环比2017年下半年下跌2.1%，同比2017年上半年下跌9%。链家也披露，在调控后房贷利率连续上行的条件下，二手房价格连续9个月回落，到今年2月份累计下跌14%。

买房成交周期拉长

“想买房的客户大多比较犹豫，都想尽量让房东再降降价。”记者从立水桥、天通苑、西北旺等多个二手房集中地区的中介门店获悉，相比此前二手房市场的迅速成交状态，目前买房人决策周期相对较长。

我爱我家披露，北京交易的二手住宅中，成交房源的平均被看次数为14.25次/套，较2017年下半年减少0.6次/套，成交客户的平均看房次数为5.66次/人，较2017年下半年增加0.49次/人。

“从历史经验来看，在市场热度较高、购房欲望强烈的时候，如2015年到2017年上半年，房源的平均被看次数和客户的平均看房次数都偏低，而在市场转冷的时候，这两项数据都会增长。”相关负责人披露，2017年下半年、2018年上半年北京的二手房购房客户都保持着相当的理性，购房前的看房次数很多。

而从客户登记到合同成交的完整周期来看，2018年上半年二手房平均成交周期为40天，较2017年下半年的41.4天仅减少了1.4天，缩短的时间不多，较2017年上半年以前20多天的成交周期则明显拉长。业内人士分析，上半年北京二手房市场依旧是理性的，客户并没有急于购房。

市场继续升温空间不大

“从网签量的增长看，上半年北京二手房市场确实在回暖，但交易量仍然没有超过2017年上半年。”我爱我家市场研究院院长胡景晖说，平均每月1万多套的规模只是北京二手房市场的正常交易水平。以北京800万套左右的存量规模，即使年换手率仅2%，北京也有一年16万套、一个月1.4万套上下的交易量。所以，上半年北京二手房市场的回暖只是向正常水平的回归。

上半年的交易量回升，主要集中在刚需领域。购房者并没有快速成交、快速过户的急切心态，抢房、恐慌性购房的过热迹象也没有出现，客户在市场上的心态是理性的。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，在货币信贷政策不发生转变的前提下，下半年北京二手房市场将很难向上突起。他拿出一份前期指标：链家的新增客源房源量都在减少，环比分别下滑16.2%、16.1%；业主挂牌价结束5月涨势也开始趋稳，调价行为中涨价比例下降。“后期市场的下行压力明显大于上行动力。”他说，下半年大量限竞房推出，将会分流市场需求，市场将会重回稳中有落的态势。

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