那么,具体如何向LPR转换呢?按照央行的说法,“同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值”。目前房贷对应的是5年期以上的LPR,去年12月的利率是4.8%,每个商业贷款用户转换之后的新利率,也就是根据当时和商业银行签订的贷款利率,然后在4.8%的基础上加减一定比例。假如之前和银行签订的是基准利率(4.9%)的1.1倍,也就是5.39%,转换之后就变成LPR+0.59%。
对于转换成LPR,有很多人担心的一个问题是,如果之前我的贷款利率是享受折扣的,转换成LPR之后是否就没有优惠了?其实不是,假如之前和银行签订的是基准利率(4.9%)的8折,也就是3.92%,那么转换之后就变成LPR-0.88%。也就是说,如果之前房贷利率上浮,那么转换之后就会在LPR基础上加上一定点数,如果之前房贷利率有折扣,转换之后就变成LPR减去一定点数。
具体的加(减)点数字其实是一个倒推演算过程,如果贷款用户觉得有些复杂,其实也不用太关心,因为这个数字主要是由银行来确定,以便以后给你的贷款重新定价,加(减)点数字一旦确定之后,在剩余合同期内都保持不变。
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对于贷款用户而言,最值得关心的问题应该是,到底要不要转成LPR,还是选择固定利率?这才是这次利率转换当中最核心的问题。
一个最基本的判断标准就是,如果你预期未来LPR利率会下降,那么就应该选择转成LPR,因为将来你的贷款利率会跟随LPR变动,LPR下降,你的还贷也会随之下降。反之,如果你预期未来LPR会上升,那么就应该选择固定利率,也就是在剩余合同期内保持现有利率固定不变。因为如果转换成LPR,如果未来利率上升,你的还贷额也会随之上升,而选择固定利率,则可以规避利率上升的风险。
所以,央行这道选择题到底应该怎么做,最关键的判断依据就是,未来LPR的利率到底是上升还是下降?
如果从短期来看,LPR下降的概率显然更大。因为当前我国经济稳增长的压力较大,央行推出LPR的初衷,主要就是为了打破商业银行的贷款隐性下限,解决实体经济融资难和融资贵的问题,所以,从去年8月份推出LPR改革至今,LPR利率保持了下降的趋势。所以,如果你预期将来LPR利率下降是大概率事件,那么选择转换成LPR而不是固定利率,显然对自己更加有利。
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不过,房贷周期通常都长达二三十年,即使在短期之内能够预见到LPR利率会下降,但是从更长期来看,LPR的走势如何,不确定性还是很大。虽然短期之内中国经济加息的可能性并不大,但在更遥远的未来,如果中国经济出现比较严重的通货膨胀,加息的可能性还是会存在的。一旦开始加息,那么转换成LPR的贷款用户就得承受更高的还款,选择固定利率的就不用。
对于大多数普通民众而言,要判断未来2、30年之内中国加息还是降息还是一件太专业和太困难的事情,到底是转换成LPR还是固定利率,还可以有另外一种选择思路,那就是你对未来的不确定性有多么厌恶。如果你觉得当前的房贷还款没有太大压力,同时又担心未来利率上行带来房贷上升,甚至可能使家庭的财务风险超出控制,那么,固定利率也是一个不错的选择,或许会让你错失利率下行的收益,但同时也帮你消除了未来几十年财务上的不确定性风险。
10月8日,将是新旧房贷利率的切换时点。日前,经济日报记者从相关人士处了解到,已有超过13个省份部署了个人住房贷款利率定价基准转化工作,明确了新版房贷利率浮动下限