近日，北京市委副书记、代市长蔡奇提出2017年房价控制目标，即确保房价环比不上涨。为实现这一目标，北京市政府接连发布了一系列非常严厉的管控措施。
就在2016年年末，北京市住建委发布通知，要求从2016年12月30日起，开发企业销售现房前应办理现房销售备案，并严格执行明码标价、一房一价，销售价不得高于申报价。
“销售价格不得高于申报价格，这意味着即便未来市场走高也不可能再次上调销售价格，房企的定价就变得尤其重要。”新城控股高级副总裁欧阳捷对中国房地产报记者表示。
而“今年房价不能上涨，那么，在地价上涨更快的前提下，企业要么以亏损价或微利价定价，要么就暂时不定价也不销售，这将直接影响到北京可售住房供应数量。”欧阳捷进一步表示。
新盘取证及定价难度加大
一直以来，社会关注的热点、政府监管的重点都在商品房预售，即期房销售要遵循预售备案制度。但当期房转为现房后，究竟该以什么价格出售，全凭开发商说了算，因此常被开发商作为捂盘惜售、哄抬房价的一种手段。而随着北京市房地产市场的不断发展，近年来现房销售项目越来越多，对市场的影响越来越大。现房销售被套上“紧箍咒”。
2016年12月30日，北京市住建委发布《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》提出，房地产开发企业在进行商品房现房销售前，应到所在区房管部门办理现房销售备案，并提交开发企业资质证书、不动产权证、一房一价表等6项材料。开发企业要依据不动产权证或房屋所有权证所载明的房屋范围进行申请，对于同一证下未申请销售的房屋,不得再次申请现房销售备案。
现房销售备案完成后，房地产开发企业应在3日内一次性公开销售全部房源。要严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格。且进行商品房现房销售时，应将备案证明文件在售楼场所公示。
《通知》强调，通过对申报价格的审查避免企业虚高报价、哄抬房价，通过要求企业“一次性公开销售全部房源”，禁止企业捂盘惜售。预计《通知》发布后，相应的执法检查会紧密跟进，开发商将难以在现房销售环节“房价掺水”。
这部分现房房源市场规模有多大？据北京中原地产分析师统计，截至2016年12月29日，2016年本市合计成交签约的商品房住宅一共有83253套，其中有24418套是现房，占到了30%。
“明确区房管部门办理时限，同时从网签系统上加强管控，意味着开发商卖现房时也必须不折不扣地执行一房一价，杜绝了房企大幅操控价格的违规行为。”合生创展华北区品牌策划总监孟祥熙对中国房地产报记者表示。
“对现房加强管理，更多是出于对房价预期的管控。从目前看，北京新房市场有价格走高趋势，仅通过对价格管控，包括对销售和签约价格的管控，仅能阶段性完成房价环比不上涨的任务。但如果新盘项目取证受到更高局限的话，对于完成北京房价环比不上涨目标则具有更大的帮助作用。”亚豪机构市场总监郭毅对中国房地产报记者表示。
取证被放缓 豪宅、高地价项目最“受伤”
接受中国房地产报记者采访的多位业内人士均认为，对现房销售及定价加强管理，受影响最大的项目是豪宅项目以及高地价项目。
“对于刚改、刚需项目影响不大，仍将维持高位企稳的态势；但对于豪宅项目而言，则严格制约了豪宅项目现房取证的价格和周期。”孟祥熙表示。
“受影响较大的是高地价项目，因为面粉贵于面包，这些项目预期上市价格都会高于现行的市场价格，但政府明确管制申报价格，就意味着申报价格不可能超出政府的管控预期，势必导致项目可能的备案价格低于预期，也必然导致项目可能延期申报。”欧阳捷分析称。
“2017年一些高价项目的预售证，无论是期房预售证还是现房销售证的取得，都会受到一定影响。未来房企销售节奏的把控将取决于政府发放预售证的节奏。”郭毅表示。
事实上，2016年年底，管理部门对于新盘的预售审批已经持谨慎、严格的态度，对于新一期拟销售房源报价明显高于上一期的，或者拟销售房屋类型明显不同于周边项目且属于高端的，基本不会下发预售许可证。“比如项目上期开盘定价3.2万元/平方米，这一期定价在3.8万元/平方米；或者周边都在卖平层，这个项目却想卖叠拼别墅的新盘，都很难批证。”业内人士透露。
同时，高价盘的网签速度也在放缓。据悉，主要原因是出于政策方面对于高单价新盘销售速度的控制。“近期开始，对于单价超过5万元/平方米的新房项目，管理部门的网签审批均非常谨慎，甚至还出现过短期暂停的情况。”业内人士表示。
房企：要么以亏损价或微利价定价，要么推迟项目取证
近日，北京市委副书记、代市长蔡奇在调研工作时表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以建立购租并举住房制度为主要方向，深化房地产业供给侧结构性改革，抓紧研究建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。要精准发力，坚决抑制投资投机行为，加大普通商品住房供给力度，确保2017年房价环比不上涨。
“北京楼市调控的力度还要不断加大，并进一步从价格结构性调整上控制房价，一方面是价格严控不能涨，另一方面是要严格制约豪宅项目现房取证的价格和周期。”孟祥熙分析认为，2017年针对捂盘惜售、操纵价格的行为将严格打击，监管力度不断加大，全市新房均价与实际二手房成交价低于当前，楼市降温几成定局。
“整体来看，2017年新开盘项目定价肯定都会受到或大或小的影响，尤其是2016年拿地的项目影响最大。”欧阳捷指出。2012年北京住宅用地楼面价仅为6484元/平方米，2016年达到23885元/平方米，土地价格年均上涨92%，而房价从2012年的20772元/平方米上涨到2016年的35292元/平方米，年均涨幅42%，也就意味着房价涨幅没跑过地价涨幅。
“而今年房价不能上涨，就意味着在地价上涨更快的前提下，企业要么以亏损价或微利价定价，要么就暂时不定价也不销售，这将直接影响到北京可售住房供应数量。”欧阳捷进一步分析表示，在房价基本不涨的前提下，2017年成交量不会明显增加，加上北京住房供应越来越少，房企惜售现象肯定会加剧。
“除非一部分企业有销售业绩压力和资金压力情况下，可能会放弃对利润的追求，不可能赔本情况下去取证开盘，还是会保证相对的利润基础上去定价取证。开发商推盘节奏将会受控于政府。预计2017年北京商品房市场尤其是豪宅市场，供应量和成交量都不会像2016年这么高。”郭毅预计。
对于房企而言，“在2017年新盘推售时，应回归理性，避免虚高跟风，在定价策略上结合项目的可实现性，进行价格方案的制订，从产品的优劣角度区分拉大不同房源的价格差异，从推货节奏上制定项目全生命周期的价格策略。”孟祥熙表示。
中房报记者 许倩 北京报道
