取证被放缓 豪宅、高地价项目最“受伤”
接受中国房地产报记者采访的多位业内人士均认为，对现房销售及定价加强管理，受影响最大的项目是豪宅项目以及高地价项目。
“对于刚改、刚需项目影响不大，仍将维持高位企稳的态势；但对于豪宅项目而言，则严格制约了豪宅项目现房取证的价格和周期。”孟祥熙表示。
“受影响较大的是高地价项目，因为面粉贵于面包，这些项目预期上市价格都会高于现行的市场价格，但政府明确管制申报价格，就意味着申报价格不可能超出政府的管控预期，势必导致项目可能的备案价格低于预期，也必然导致项目可能延期申报。”欧阳捷分析称。
“2017年一些高价项目的预售证，无论是期房预售证还是现房销售证的取得，都会受到一定影响。未来房企销售节奏的把控将取决于政府发放预售证的节奏。”郭毅表示。
事实上，2016年年底，管理部门对于新盘的预售审批已经持谨慎、严格的态度，对于新一期拟销售房源报价明显高于上一期的，或者拟销售房屋类型明显不同于周边项目且属于高端的，基本不会下发预售许可证。“比如项目上期开盘定价3.2万元/平方米，这一期定价在3.8万元/平方米；或者周边都在卖平层，这个项目却想卖叠拼别墅的新盘，都很难批证。”业内人士透露。
同时，高价盘的网签速度也在放缓。据悉，主要原因是出于政策方面对于高单价新盘销售速度的控制。“近期开始，对于单价超过5万元/平方米的新房项目，管理部门的网签审批均非常谨慎，甚至还出现过短期暂停的情况。”业内人士表示。
房企：要么以亏损价或微利价定价，要么推迟项目取证
近日，北京市委副书记、代市长蔡奇在调研工作时表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以建立购租并举住房制度为主要方向，深化房地产业供给侧结构性改革，抓紧研究建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。要精准发力，坚决抑制投资投机行为，加大普通商品住房供给力度，确保2017年房价环比不上涨。
“北京楼市调控的力度还要不断加大，并进一步从价格结构性调整上控制房价，一方面是价格严控不能涨，另一方面是要严格制约豪宅项目现房取证的价格和周期。”孟祥熙分析认为，2017年针对捂盘惜售、操纵价格的行为将严格打击，监管力度不断加大，全市新房均价与实际二手房成交价低于当前，楼市降温几成定局。
“整体来看，2017年新开盘项目定价肯定都会受到或大或小的影响，尤其是2016年拿地的项目影响最大。”欧阳捷指出。2012年北京住宅用地楼面价仅为6484元/平方米，2016年达到23885元/平方米，土地价格年均上涨92%，而房价从2012年的20772元/平方米上涨到2016年的35292元/平方米，年均涨幅42%，也就意味着房价涨幅没跑过地价涨幅。
“而今年房价不能上涨，就意味着在地价上涨更快的前提下，企业要么以亏损价或微利价定价，要么就暂时不定价也不销售，这将直接影响到北京可售住房供应数量。”欧阳捷进一步分析表示，在房价基本不涨的前提下，2017年成交量不会明显增加，加上北京住房供应越来越少，房企惜售现象肯定会加剧。
“除非一部分企业有销售业绩压力和资金压力情况下，可能会放弃对利润的追求，不可能赔本情况下去取证开盘，还是会保证相对的利润基础上去定价取证。开发商推盘节奏将会受控于政府。预计2017年北京商品房市场尤其是豪宅市场，供应量和成交量都不会像2016年这么高。”郭毅预计。
对于房企而言，“在2017年新盘推售时，应回归理性，避免虚高跟风，在定价策略上结合项目的可实现性，进行价格方案的制订，从产品的优劣角度区分拉大不同房源的价格差异，从推货节奏上制定项目全生命周期的价格策略。”孟祥熙表示。
中房报记者 许倩 北京报道
