中介费应平等协商 “大企业”不能任性定价
今年5月,中国新闻网旗下的中新经纬报道,北京各中介门店普遍下调了中介费。链家多个门店的中介费已经从2.7%降到了2.2%,我爱我家门店中介费则由2.5%降至2.0%,房天下门店则表示中介费已降至0.8%,比此前的1.5%几乎减少了一半。”
对此,亚豪机构市场总监郭毅曾指出,北京各大中介公司下调中介费,是在北京市住建委等相关部门约谈各个中介机构的背景下做出的调整。“如果中介公司不主动下调中介费,可能主管部门也会出台相应文件约束中介公司。”
中国人民大学法学院教授刘俊海在接受采访时表示,契约精神要求合同双方在自愿进行平等博弈、对等谈判的基础上,确定公平合理的中介费。如果“大个儿”中介机构涉嫌滥用垄断优势地位,通过不公平的格式条款(“霸王条款”)侵害消费者权益的,消费者可对其提起反垄断民事诉讼。
记者了解到,国家发展改革委、住房城乡建设部于2014年7月曾联合发布通知,明确放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托,提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费,实行市场调节价。
邱宝昌表示,中介费的收取实行市场价格,不同企业在收费上有高低之别很正常,是市场竞争的结果,“成本不一样不能一刀切。” 不过,他强调,一般企业可进行协商定价,而具有优势或市场支配地位的企业不能任意定价,其行为要受到反垄断法规制。
邱宝昌解释说,消费者很难与具有市场支配地位的企业实现真正的协商,因此要对企业的收费价格、成本等要进行核算,不能让其以不公平的高价销售商品或提供服务,要警惕店大欺客的情况发生。
《反垄断法》规定,禁止具有市场支配地位的经营者以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品。“高于市场均价就属于不公平的高价。”邱宝昌举例说,如果说房屋总价的1.8%是中介费的市场均价,那么收取2.2%的费用则属于明显的高价。
对居间服务与保障服务一起销售的情况,邱宝昌表示,若消费者被告知必须购买保障服务,不能仅选择居间服务,就构成了典型的捆绑销售。一般企业会涉嫌不正当竞争,而具有支配地位的企业则涉嫌“在交易时附加其他不合理的交易条件”。
“部分保障服务内容应是居间服务的附属义务,在房产中介在履行居间服务时应一并提供。”邱宝昌说,房屋是不动产,会涉及到公证、房屋评估、过户等问题,居间服务应该有个附属义务,以保证合同的顺利履行,“实际上部分保障内容应作为附属义务提供,企业不应巧立名目收取保障费。”不过,他补充说,贷款服务作为附属义务,收取一定的费用是可以理解的。
针对13项保障服务内容合并标价的问题,邱宝昌强调,每一项都应该明码标价,消费者有权选择仅购买某几项,而不是统一购买,一揽子地支付房屋总价的0.5%。
据“天眼查”数据显示,北京链家房地产经纪有限公司与北京中融信担保有限公司的法定代表人均为左晖。邱宝昌表示,保障服务虽是消费者与第三方中融信公司共同签订,但居间合同与保障合同是关联交易,表面上可以分开,一旦出了问题,两家公司都要担责。
《关于加强限房价项目销售管理的通知》昨日正式发布实施，和征求意见稿相比，《通知》要求限价房项目不得通过捆绑精装修变相涨价、不得拒绝购房人使用住房公积金贷款
