“中介费高”、“捆绑销售” 链家被诉滥用市场支配地位

认为北京链家房地产经纪有限公司(以下简称为链家)中介服务收费过高以及捆绑销售“交易保障服务”等行为构成滥用市场支配地位,购房人王女士一纸诉状将其告上法庭。目前,北京市知识产权法院已受理此案。

　　链家门店。郭璐璐摄

“消费者提起反垄断民事诉讼值得点赞,该诉讼案具有重要社会意义。”反垄断法专家邱宝昌在接受正义网记者采访时表示,关于中介费的标准问题,一般情况下,消费者可与企业协商定价。特别是一些具有优势或市场支配地位的企业不能任意定价,相关行为要受到规制,“要警惕发生店大欺客的情况”。

针对“交易保障服务”收费,邱宝昌指出,房屋买卖合同签订后,会涉及公证、评估,过户等环节,为保证合同顺利履行,房屋中介不能签完合同就完事,还应协助合同顺利履行。“部分保障服务内容应属于居间合同后的附属义务,企业不能巧立名目收费。”他补充说。

链家被诉滥用市场支配地位

2016年2月18日,在北京市石景山区链家鲁谷店员工的介绍下,王女士看中了一套位于鲁谷街道某小区的房屋。认为链家员工提出的以总房价的2.7%收取中介费用过高,降价沟通未果后,当晚,王女士并没有下定决心。

“中介费用太高了,我看中的那套房子标价216万。按照房屋总价2.7%的标准,需要付出中介费5.8万余元。”王女士向记者说。

次日,王女士继续通过其他房屋中介继续看房,但效果并不理想。“因为其他中介公司掌握的房源比较少。”王女士称,当天,她又与链家员工取得联系,要求约业主进行商谈。在业主答应降价1万元,链家也承诺便宜2050元中介费的情况下,王女士同意签约。

签约时,王女士被链家员工告知,2.7%的中介费包含了2.2%的居间服务费和0.5%的保障服务费。王女士指出,该链家员工明确表示,上述《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》必须一并签署,且合同中的印刷部分不能修改。

记者注意到,王女士签订的《房屋交易保障服务合同》有三方主体,包括房屋出卖人、房屋买受人以及提供房屋交易保障服务的一方——北京中融信担保有限公司。该合同约定,保障服务具体包括保管与交易相关的产权资料及其他重要材料、告知贷款审批进度、提供房屋交易资金托管服务等13项内容。

“当时链家员工明确表示两个合同必须一并签署,我只能按照要求签订完了所有合同文本。”王女士介绍,签约后自己向链家共支付了5.6万元。其代理律师张正鑫补充说,签约时中融信公司系北京链家房地产经纪有限公司的全资子公司。

双方按照约定签署完合同,但王女士心中的疑惑未消。在收集相关资料后,她认为,根据链家的介绍以及自己的买房经历,链家在2016年度北京市城六区存量住宅(存量住宅是指已被购买或自建并取得所有权证书的住宅,通常俗称“二手房”)买卖经纪服务市场中具有市场支配地位,且存在滥用支配地位的行为。于是,王女士将北京链家房地产经纪有限公司告上法庭,要求返还部分居间服务费及保障服务费,并支付合理支出,共计2万元。

“消费者对房屋中介机构提起反垄断诉讼具有重要的社会意义。”邱宝昌说,消费者起诉具有优势地位或市场支配性地位的企业,是对不公平的高价说“不”,这符合我国反垄断法和消费者权益保护法的相关规定。

“每售出两套二手房,其中1套由链家成交”

“综合链家庞大的门店及经纪人数量,以及其对市场房源的强大控制力,应认定链家在2016年度北京市城六区存量住宅买卖经纪服务市场具有市场支配地位。”王女士说。

张正鑫介绍说,俗称城六区的西城区、东城区、朝阳区、海淀区、丰台区以及石景山区,是北京市主城区,房价较北京市近郊区及远郊区有较大差异,“城六区是链家的主要目标市场,根据全国企业信息公示系统查询,有1100多家链家门店集中在这里。”

记者了解到,在垄断诉讼中,要界定相关市场并非易事。一份来自国务院反垄断委员会的指导文件显示,相关市场是指经营者在一定时期内就特定商品或者服务(以下统称商品)进行竞争的商品范围和地域范围。在反垄断执法实践中,通常需要界定相关商品市场和相关地域市场。

在学者看来,界定相关市场的方法也不唯一,需要根据实际情况进行具体分析。在公开信息中,链家对于自己的市场份额屡有提及。

记者查询公开信息发现,链家成立于2001年,主要提供二手房、新房、租房、旅居房产、海外房产等房屋交易服务,已进驻北京、上海、广州、深圳、成都、大连等28个城市和地区,全国直营门店数量超8000家,旗下经纪人近15万人。

2017年11月,链家在58同城发布的一则招聘置业顾问的信息提到,公司在北京拥有1500余家直营连锁门店。另据原告介绍,今年3月链家官网曾宣传称:北京在售二手房中,超过了80%委托了链家网,全市成交二手房中,50%来自链家网。

　　2017年3月,链家官网招聘网页对链家的简介,现今已被更新。

此外,在链家与王女士签订的《居间服务合同》上,其背面明确印有“北京市每售出两套二手房,其中就有1套是通过链家成交的;北京银行每放出10元贷款,就有4.6元是链家协助办理”的标识。这种论述加深了当事人对链家市场支配地位的判断。

张正鑫律师介绍说,《反垄断法》规定,当一个经营者在相关市场中的份额达到二分之一时,可以推定经营者具有市场支配地位。他说,根据链家官网和合同背面的宣传文字,可以推定被告具有市场支配地位。

为何要判断企业是否具有市场支配地位?在西南政法大学经济法学院教授叶明看来,具有市场支配地位是认定其构成滥用市场地位的关键。

他举例说,如一个企业所占市场份额超过50%,基本可以认定其具有市场支配地位。除市场份额外,还可通过交易价格、数量等具体情况来确定。不过,叶明坦言,要界定相关市场、认定市场份额通常比较困难。

“企业是不是达到支配性地位,消费者获取相关数据存在困难,因为他们掌握的数据往往是残缺的。”为此,邱宝昌建议,相关部门、相关协会、中介公司应提供一些真实数据,以便消费者根据这些数据进行判断和论证。

一家从事“独立第三方房地产大数据”研究的公司曾对2016年北京市二手住宅曾经做过统计:“2016年北京市二手住宅共成交272020套。根据交易方式分析,通过中介公司进行房产交易237233套,占总交易套数的87.2%。”

相关报道: