平罗“以地养老”的经验会让政府背上一个巨大的包袱，所以并不适宜向全国推广。
近日，关于宁夏平罗县一位农民“卖地”养老的新闻引起社会极大关注。据央视报道，该县马占福的土地被政府回收，得到了18万元，使他过上了一种现在看来比较安逸的退休养老生活。舆论倾向于肯定这个改革的方向，但我有异议。
马先生卖地，其实占了便宜
马占福出卖土地，其实是一种政府主导的交易，不是市场自由交易。我国没有真正自由的土地交易市场，但我们可以比照国内外经验数据，对这两种交易做个大略分析。
先说耕地出卖。马占福出卖了10亩耕地，每亩地9000元，假设按市场价评估，他算捡了个大便宜。国际经验数据是，农地价格是农地地租的8倍左右。我国农地的地租率普遍高于世界水平，与我国土地市场不健全有关。这里按市场比较健全的情形做分析。马先生的村庄地理位置比较好，每亩地的合理地租应该是300元左右，农地价格每亩2400元比较合理。这样算下来，马占福将土地卖给政府，就多得了6.6万元。
再说住房出售。真正值钱的是这部分。按媒体披露的消息估算，马占福先生估计有1亩宅基地。他的五间旧平房，估计值4万元。这样，马先生出售住房获得的9万元当中，有5万元是出售宅基地的收入。
假若允许马先生自行在建设用地市场上与其他村民合伙出售他们的宅基地，在目前政策格局下，他的宅基地应该有更高的出售价格。眼下我国城市二级土地市场的平均综合出让价格每亩土地在230万元左右，考虑到几个因素，如平罗县的地理位置、宁夏的相对落后、生地转为熟地的费用以及自由出售时政府应该增加的税费等，马先生自己出售这1亩宅基地，保守地说，可以得到50万元。
但是，上面这个计算其实不合理。如果真正放开建设用地市场，中国的地价卖不到每亩230万，马先生也得不到50万。根据欧美的经验数据，如果农地转建设用地(不是城市建成区的熟地)，大体是农地价格乘以4。有的地方还要低，例如美国的休斯敦就更低。日本因为情况特殊，又有政府管控，这个差异会高到20倍左右。如果我们按10倍计算，马先生的1亩建设用地也就值2.4万元。这样，等于马先生又多得2.6万元。
