今年以来，“只租不售”地块在全国多个城市陆续涌现，在资金手紧的背景下，房企为何跃跃欲试？在多数住宅租金回报率仅2%的背景下，房企推出的资产证券化产品是否不划算呢？ 其实，疯抢的背后暗藏先机。业内预计，继PPP项目、消费金融后，住房租赁和不动产投资信托基金(REITs)等领域将成中国资产证券化的重点领域。
文/ 广州日报全媒体记者刘幸、张忠安
近期，华夏幸福就宣布其固安工业园区新型城镇化PPP项目资产证券化（ABS）获批。越秀集团旗下的怡城物业也宣布推出行星办公“掘金”商业地产。业内预计，虽然目前住宅租金回报率低，但国际上先进物业管理公司的租金占总收入比例仅5%。中国物业管理暗藏着百亿级金矿。
趋势：
已近80宗地只租不售
政策的支持让中国房产租赁市场发展提速，今年以来只租不售地块在全国多个城市陆续涌现。中国指数研究院数据显示，至10月，全国共计推出与成交近80宗相关地块。
记者了解到，深圳早在去年底就有只租不售的住宅楼盘入市。今年7月，上海首批入市出让的纯租赁住房用地，2地块分别以楼板价5568元/平方米、5950元/平方米的底价成交。随后上海市公布未来五年将供应70万套租赁住房。
在多数住宅租金回报率很低、仅2%左右的背景下，不少人纳闷，房企为何做只租不售的生意呢？
变化：
资产证券化加速落地
看似不划算的生意暗藏先机，其中，房地产的新型融资方式在近日的多个首发案例中被逐渐聚焦。10月23日，保利地产宣布中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上交所审核通过。该产品以保利地产自持租赁住房为基础物业，布局十余个城市。
10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深交所获批发行，拟发行金额为2.7亿元。这是国内首单长租公寓资产类REITs（房地产信托投资基金）产品。接二连三的利好消息让业界感受到，住房租赁的资产证券化推进速度超乎预料。
中国基金业协会副秘书长陈春艳介绍称，截至今年三季度末，基金业协会备案的企业ABS规模达到1.32万亿元。如果算上信贷ABS，总规模超过3万亿元。未来PPP项目、消费金融、住房租赁和不动产投资信托基金(REITs)四大领域将成为ABS的重点领域。
商业地产回报率
强过货基？
目前北上广深住宅租赁市场租金回报率只有2%左右，超过3%的已属于凤毛麟角，如此低的回报率，资产证券化产品会有人买么？投资者又该如何做好REITs产品呢？
其实不然，就商业地产来说，商办物业有平均4%~5%左右的回报水平，已比货币基金略强。广州怡城物业公司的副总经理宁卫强介绍说，以越秀房产信托基金(0405.HK）为例，作为首只内地在香港上市的房地产投资信托基金（REITs），2005年上市以来，12年基金收益年均增长率超6%，资产估值年均增14%。
宁卫强介绍说，调查发现，写字楼会议室使用率越来越低，对于物业所有者来说，收益降低，对于承租者来说，成本增加。另一方面，共享理念兴起，更多白领喜欢如联合办公、共享咖啡厅、共享会议室等共享概念的产品将落地，解决租金瓶颈问题。
物业管理
百亿市场待挖掘
用现有租金回报率来考量资产证券化的吸引力有点片面。比如上海这次土地拍卖结果会，以5~6千的底价成交，相比周边超过5万的房产价格，其开发成本大大降低，已经能有效改善住宅租金回报率低的情况。
广东省物业管理行业协会执行会长李健辉表示，物业管理领域尚有百亿级的市场等待挖掘。目前来看，在中国，物业经营管理企业的收入大头是租金，多种经营收入未占大头。5年前日本调研，最大的物业管理企业中，租金收入不到5%，其余95%是来自金融、保险、资产证券化。
（责任编辑：向婷）
