商业地产回报率
强过货基？
目前北上广深住宅租赁市场租金回报率只有2%左右，超过3%的已属于凤毛麟角，如此低的回报率，资产证券化产品会有人买么？投资者又该如何做好REITs产品呢？
其实不然，就商业地产来说，商办物业有平均4%~5%左右的回报水平，已比货币基金略强。广州怡城物业公司的副总经理宁卫强介绍说，以越秀房产信托基金(0405.HK）为例，作为首只内地在香港上市的房地产投资信托基金（REITs），2005年上市以来，12年基金收益年均增长率超6%，资产估值年均增14%。
宁卫强介绍说，调查发现，写字楼会议室使用率越来越低，对于物业所有者来说，收益降低，对于承租者来说，成本增加。另一方面，共享理念兴起，更多白领喜欢如联合办公、共享咖啡厅、共享会议室等共享概念的产品将落地，解决租金瓶颈问题。
物业管理
百亿市场待挖掘
用现有租金回报率来考量资产证券化的吸引力有点片面。比如上海这次土地拍卖结果会，以5~6千的底价成交，相比周边超过5万的房产价格，其开发成本大大降低，已经能有效改善住宅租金回报率低的情况。
广东省物业管理行业协会执行会长李健辉表示，物业管理领域尚有百亿级的市场等待挖掘。目前来看，在中国，物业经营管理企业的收入大头是租金，多种经营收入未占大头。5年前日本调研，最大的物业管理企业中，租金收入不到5%，其余95%是来自金融、保险、资产证券化。
（责任编辑：向婷）
