此前，中联基金执行总经理范熙武表示，“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴ABS现有“储架发行机制”实现，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能。
不过，保利租赁住房REITs仍为私募发行，储架发行的意义，在于对未来公募发行的可能性做准备。
根据产品说明书，保利租赁地产REITs的基础资产现金流主要由两部分构成，包括项目公司所持物业资产出租形成的租金、保利地产对私募基金支付的权利维持费。
为此，项目公司与整租方就整租各物业资产签订了租期为20年的整租协议，租期可覆盖整个专项计划的存续期限，约定整租方应当按年支付的租金水平。
公募上市
若以ABS发行REITs产品，二者差异明显。
在产品结构上，类REITs主要以双SPV架构发行。也就是，引入私募基金收购、持有ABS基础资产对应的项目公司，通过信托贷款对项目公司进行直接的债权投资。
保利租赁住房REITs的发行中，保利房地产(集团)股份有限公司作为原始权益人，前海开源资产管理有限公司为管理人，基金管理人为北京中联国新投资基金，增信安排人为保利集团，整租方为北京保利安平养老产业投资管理有限公司与保利商业地产投资管理有限公司。
保利租赁住房REITs的交易结构为：认购人通过与管理人签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理，管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。原始权益人基于其与基金管理人、基金托管人签署的《基金合同》、《基金份额认购书》而持有的私募基金全部基金份额共计16.70亿份，其中已实缴基金出资的基金份额共计100万份。前海开源于专项计划设立日取得私募基金基金份额，成为基金份额持有人，享有私募基金投资收益。管理人购买基金份额后，即成为私募基金的基金份额持有人。
在产品性质上，类REITs一般是私募发行，而REITs要求公募。业内人士认为，“公募基金+ABS”模式是未来较为可行的发行模式。也即中信启航REITs和鹏华前海万科REITs两个产品架构的结合。
中信启航REITs的结构为，中信证券设立两个全资子公司天津京证和天津深证，并通过实物增资的方式，将位于北京、深圳的两座中信证券大厦分别装入这两个全资子公司，使私募基金借由持股子公司股权，从而间接持有两座中信证券大厦；而专项资产管理计划的投资者，则通过享受私募基金分红间接获得租金收益。
