《财镜》注意到，在红星美凯龙营收排名前十的10家自营商场中，有4家已将全部营收用于借款质押。招股书显示，红星美凯龙已有价值530亿元的投资性房地产用于借款抵押，合计贷款131亿元，其中23.8亿元流向红星美凯龙主体，其余的贷款则流向关联企业。除此之外，该公司控股股东红星控股已将持有的红星美凯龙5亿股股本质押，占公司总股本的14.04%。
红星美凯龙的偿债压力不容小觑。《财镜》测算发现，红星美凯龙的流动比率和速动比率几乎一致，报告期内在0.49至0.74区间徘徊，两者均远远小于1。此数值意味着，该公司短期偿债能力孱弱，流动性紧绷，极易产生资金链风险。
净利润毛利率等核心财务数据存疑
证监会对红星美凯龙IPO的反馈意见多达37个。《财镜》注意到，毛利率高于同行，亦是证监会反馈意见关注的重点。
招股书显示，2014年至2016年间，红星美凯龙分别实现营收83亿元、91亿元以及94亿元，由此产生的净利润分别为35亿元、33亿元和36亿元，综合毛利率高达75%，远超同行。证监会在反馈意见中明确提出，红星美凯须对毛利率的真实性和合理性作出说明。
红星美凯龙综合毛利率远高于同行 这自然有投资性房地产大幅增值的原因。财务数据显示，报告期间，红星美凯龙持有的投资性房地产价值迅速增长。2014年至2016年，按公允价值法计量，其投资性房地产分别实现19亿元、10亿元和18亿元的增值，增值部分计入利润核算。按此测算，投资性房地产收益占同期净利润的比例分别为54%、30%和47.75%，对净利润作出近一半贡献。
事实上，《财镜》对比发现，红星美凯龙在招股书更新中对投资性房地产为主的公允价值变动收益进行了大幅调整。在合并利润表口径下，2016版招股书显示，2014年和2015年，红星美凯龙公允价值变动收益分别为24亿元和23.8亿元，而在2017版本中，上述年份对应的数值为19亿元和10亿元，差额累计近20亿元。不仅如此，为了抹平和其他可比上市公司的毛利率差异。红星美凯龙修改了会计核算方法，不再采用公允价值法进行计量，改为采用成本法进行核算。此举将其毛利率降低至65%区间，与可比上市公司毛利率的平均值相符。
