原标题：北京首个老旧小区“物管会”筹建

广安门北街20号院“张榜纳贤”；西城三年内实现90%住宅小区拥有居民自治组织

昨日，广安门北街20号院，工作人员入户宣传《北京市物业管理条例》。据悉，该院启动筹建“物管会”。新京报记者王嘉宁摄

5月1日，《北京市物业管理条例》开始施行，首次明确街道办、乡镇政府可组建物业管理委员会。5月2日，西城区广内街道西便门内社区广安门北街20号院贴出公告，开始筹建“物管会”。记者探访发现，条例实施前，已有枫丹丽舍、劲松北社区对条例相关规定行了探索实践，后者更以“劲松模式”得到推广。

新京报讯5月2日一早，《关于西便门内社区广安门北街20号院物业管理委员会委员人选推荐的通知》贴出，组织协调指导组建广安门北街20号院物业管理委员会，旨在以“物管会”为核心，牵头解决该小区存在的一揽子历史遗留问题。

“物管会”归集公共维修资金统一使用

记者从北京市西城区了解到，将广安门北街20号院作为首个启动筹建“物管会”的院落，是由于其情况复杂。

该院由六家产权单位于1995年集资建成。广内街道城市管理办公室田青松介绍，由于居民没有产权证，日常生活中面临困难，如房屋不能交易、无法办理路侧优惠停车。此外，上下水管线、电梯等基础设施老化，也令居民生活不便。“成立‘物管会’，其实是为居民、产权单位和居委会搭建了一个法定的平台，有什么问题大家坐下来解决。”

据了解，“物管会”拟由居民委员会代表、业主代表共11人组成。按照条例规定，物业管理委员会主任由居民委员会代表担任，副主任由居民委员会指定一名业主代表担任，任期三年。

田青松告诉记者，“物管会”是一个临时机构，作用之一，是推动产生业主委员会。“‘物管会’会运行三年。三年后，如果还没有成立业委会的条件，那么我们会继续组建‘物管会’。”

根据计划，5月6日，将正式选举“物管会”成员，5月中旬，“物管会”组建运作。

田青松介绍，社区正在拟定“问题清单”，为“物管会”正式组建后画出重点任务。“首先让房改到位，还要把D单元的电梯装上。”

西城94个失管小区今年要有居民自治组织

西城区房管局物业科科长张玉成告诉记者，西城的小区大致可分为四类：商品房小区、保障房小区、房改房小区和失管小区。

其中，失管小区就是“三无小区”，无物管、无主管部门、无人防物防。“这些小区本来有产权单位，但年代久远，一些产权单位不在了，小区无人管理。”

张玉成介绍，今年，西城区要求社区和街道，推动全区94个失管小区建立“物管会”或者“业委会”，引入物业服务企业。三年内，实现90%住宅小区拥有居民自治组织。

探访枫丹丽舍

部分物业费给物业公司推动解决停车难供暖难

根据《北京市物业管理条例》相关规定，物业费调价须由物业与业主依法协商一致决定。

近日记者探访海淀区枫丹丽舍小区发现，受益于酬金制物业管理模式，这里的物业公司能在预收的物业服务资金中获得一部分报酬，从而受到激励，积极推动解决停车难、供暖不热等难题。小区的物业收费与服务质量逐渐“质价相符”。

物业缴费率上涨物业企业酬金就上涨

枫丹丽舍小区位于北京市海淀区西三旗地区，是一个全低层、中大型商业住宅小区，拥有住户1517户。

小区如今呈现的“洋房花园”风貌，与良好的物业管理不无关系。枫丹丽舍小区业委会主任赵庆锋告诉记者，自从小区物业采取酬金制模式运行后，物业服务质量稳步提升。

赵庆锋说，枫丹丽舍小区业委会按年度收费率给予物业公司浮动的物业服务管理酬金，每月计提基本酬金5%。“如果年度物业缴费率在80%以下，实际酬金就是物业费的5%；如果缴费率有95%，实际酬金能拿到10%；如果缴费率达到100%，就能拿12%。”

在枫丹丽舍小区物业经理王进看来，这样的酬金制模式，也是对物业公司工作的考核，激励的政策可以督促物业积极履行职责。

业委会组织、业主投票确定物业收费标准

赵庆锋说，此前物业收费低，物业费如何使用全部由物业公司决定，服务质量严重下滑。久而久之，许多业主拒缴物业费，物业公司没有足够经费管理服务，物业管理问题愈发严重，形成恶性循环。

调涨物业费逐渐成为大多数业主的基本共识。“我们当时委托专业的第三方机构做了一个评估，确定了2.66元/平方米/月、2.93元/平方米/月和3.68元/平方米/月三种收费标准。最后，经过业主投票表决决定，确定了2.93元/平方米/月的标准。”

在赵庆锋看来，在确定物业收费标准和监督物业管理过程中，业委会应该最大程度地发挥作用。

推动解决停车难、供暖不热等难题

小区物业工作人员介绍，目前小区拥有地面停车位1381个，采取每户前2辆车停车免费、第3辆及以上每辆车每月收150元停车费的管理方案，同时对外来车辆每小时收1元停车费，避免外来车辆挤占业主停车资源。

“解决停车难的问题也费了很多精力。”赵庆锋说，业委会和物业反复与业主们沟通，最后由房管所、城管部门等多家政府执法机构联合执法，强制性拆除了全部500多个车位地锁，腾出了原来全部的1381个停车位。

长期以来，困扰枫丹丽舍业主的另一个难题是北区的自来水水管多次爆管，这让物业不堪重负，冬季供热质量逐年下降，许多业主家冬天室内温度不足15℃。业委会和物业一起去沟通磋商。最后，相关单位及时更换了北区自来水供水管道和供暖管道。

探访劲松北社区

社会力量参与改造闲置空间“劲松模式”盘活了老旧小区

劲松北社区始建于上世纪70年代，是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区，楼龄已有40余年。

2019年8月，劲松北社区引入社会力量参与老旧小区改造。居民的家门口逐渐干净整洁，拥有了可以遛弯锻炼的小公园，原本闲置的自行车棚，也部分改造成了便民商店和物业办公区。

业主见证变化：我们的社区不一样了

赫红色跑道环绕四周，乒乓球案、儿童滑梯、棋牌桌次序排开，木质围廊底下，由居民手工制作的风车穿成串挂在围廊顶部。这个劲松西街路侧的小公园，是附近居民的主要休闲场所之一。

物业负责人王永生告诉记者，眼前的这个小公园，是改造的示范区之一。改造过程中，物业不断向居民征求意见，增加了儿童滑梯，塑胶跑道也向南甩了一个弯，以免跑步者打扰居民休息。

劲松西街也是改造项目之一。通过飞线入地等工程，劲松北社区完成了“硬件”的改造。在沿街门市门面的改造过程中，物业专门留出了供居民议事用的“美好会客厅”。

家住劲松北社区127号楼的刘女士见证了社区变化，“原来几乎谈不上什么美感，改造后，我们的社区不一样了。”

引入社会资本解决数千万改造资金缺口

老旧小区改造面临的最大困难一直都是资金问题。“在劲松一、二区改造中，资金缺口高达数千万元。”劲松街道城建科负责人何海军介绍，政府的投入主要在基础建设上，对于居民生活提升类的改造就需要引入社会资本。在改造中，朝阳区房管局、劲松街道授权愿景集团对社区闲置低效空间，改造提升进行运营。

王永生说，2019年入驻之后调查发现，居民的反馈主要集中在缺少停车位、小区整体破旧、缺少绿化、卫生环境差、缺少公共空间等几个方面。推进项目的过程中，劲松北社区采用了“五方联动”工作机制，即区级统筹、街乡主导、社区协调、居民议事、企业运作，共同推进社区综合整治。居民议事的制度也发挥在物业的服务标准、物业费定价等方面。“把这些标准都定下来，我们讨论了40多轮。”王永生说。

闲置空间盘活旧车棚成便民店、办公区

209号楼的车棚面积约200平方米，本用来停放居民的自行车，但近年私人自行车越来越少，车棚处于常年闲置的状态。如今，车棚的北侧部分改造后出租给了“匠心工坊”便民商店，为居民提供保姆家政、家电清洗、针头线脑以及配钥匙、换电池等服务。

类似的空间盘活项目在劲松北社区并不是个例，在小公园的中心，原本的设备房成了居民活动室。疫情发生之前，社区里还有消夏市集、跳蚤市场、公益电影。

“居民对我们的服务应该是满意的，目前，劲松北社区物业费的缴费率超过了53%。”王永生说，接下来社区还有部分项目陆续推进，“推进的方法还是一样，就是倾听居民的意见，把服务做好。”

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