博主：2026年房价迎三大转变 分化与理性成主旋律！2018年中国楼市异常火爆，商品房销售额和均价均创历史新高，人们购房热情高涨。然而，马云却预言八年后中国最便宜的就是房子，房价会像葱价一样低，当时大多数人只当这是玩笑话。

到了2026年，“十五五”规划即将启动，楼市风向已经彻底转变，即将迎来三大关键变化。马云当年的“房价如葱”预言是否能实现呢？

这几年，总有人提起马云2017年的预言：“8年后房子或许会成为最便宜的东西”。当时许多人误解为房价将全面暴跌至大葱价格，但其实他想表达的是，房子那种“不愁卖、随便涨价”的稀缺性会逐渐消失，并非所有房子都变得一文不值。

随着时间的发展，到2025年，这一趋势已非常明显。全国许多城市的二手房均价已经连续下跌41个月，前三季度跌幅达5.79%。不过，如果租金收益率能稳住2.5%，房价就很难再继续下跌。不同城市、不同板块的房价走势早已分化。

2026年是马云预言的关键年份，这一年房价的变化更多由居住需求和市场规律决定。这种变化最直观的表现就是不同地方的房价呈现出“冰火两重天”的局面，核心在于租金能否支撑房价。

例如上海张江和成都高新区这些一线和强二线城市的核心板块，房价已经趋于稳定，一年涨跌幅在±3%左右，部分户型好、位置佳的房子甚至还能小幅上涨。这些地方的租金收益率能稳定在2%到2.5%之间，租出去的钱足以覆盖八成以上的月供。租客多为附近企业的员工，收入稳定，租房需求实际。

2025年三季度时，成都高新区租金收益率回升到2%，当地房价随即止跌。上海张江一套100平米的房子，每月租金可达8000元，供需平衡。而弱二线和三四线城市的情况则完全不同，房价仍在持续下跌，跌幅在3%到8%之间。特别是那些文旅项目和资源枯竭的城市，租金收益率不足1%，房价跌至“千元一平米”的水平。根本原因是人口外流，房子无人居住自然贬值。这些地方的新房库存充足，二手房挂牌时间长，很多房子成了“卖不掉也租不出”的烫手山芋。

如今，购房者的心态也发生了变化。95后刚需买房更看重便捷性和舒适度，上班路程不超过30分钟，小区有健身设施和便利店，总价适中即可。35到50岁的改善族则更关注租金能否覆盖月供、物业质量和户型实用性，不再盲目追涨。

租房市场越来越重要，预计2026年全国租赁市场规模将突破3.8万亿元，一线城市中超过45%的年轻人选择长期租房。品牌长租公寓占比达到20%，提供“拎包入住”和“定期保洁”等服务，租房与买房的居住体验差距缩小。

房子的投资属性减弱，靠炒房暴富的时代已经过去。2026年买房子投资，年收益2%-3%已是不错的选择，与银行理财产品相当。二手房挂牌量可能突破950万套，有些租金低的地方，房子挂半年都卖不出去，能否顺利出售比房价下跌更让人担忧。

现在房子的价值取决于居住品质。同一区域里，租金收益率2.5%以上的好房子与收益率不足1%的差房子，价格相差25%。家庭资产配置中，房产占比从2017年的65%降至50%以下，大家纷纷将闲置的差房子换成核心区的好房子，追求稳定。

回顾马云的预言，虽然不能说完全准确，但大方向是对的。房子不再稀缺，投资属性下降，不同地方房价分化，这些都符合他“房子回归居住本质”的判断。只是他所说的“便宜”比较笼统，核心城市因产业和人口支撑，房价没有预期中的大幅下跌。

对普通购房者而言，2026年买房需要更加理性。刚需族应选择租金收益率2%以上、人口持续流入的城市主城区，挑选小户型，重点考虑房屋的流通性和居住便利性。改善族则可以将“租金覆盖六成以上月供”作为标准，关注物业管理和绿化等长期价值，不必过于在意短期房价波动。投资者要避开租金收益率低于1.5%的区域，优质住宅可以作为稳定的收租资产配置，但不要再指望通过房价上涨获利。

2026年的这些房价变化不仅印证了马云预言的核心逻辑，还表明楼市从过去的疯狂投机转变为现在的理性消费。未来楼市的关键词将是分化、实用和现金流，房子最终会回归其本质——一个用来居住的商品。