低价“银行直供房”热潮背后市场分化明显

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2025-11-10 10:21:57 小白寓言

低价“银行直供房”热潮背后市场分化明显！兰州农商行在京东资产平台上推出近200个房产标的，其中一处位于兰州城区的火锅店用房竞价超过200轮，而辽宁沈抚新区育才壹品小区的250多套住宅却连续数月零成交。这些房产大多为抵债资产，产权清晰，债务纠纷均已处理完毕，银行直接出售的价格远低于市场价。

低价“银行直供房”热潮背后

商业用房表现抢眼。兰州城区的一处火锅店用房竞价超过200轮，兰州市区的两处独立办公物业竞价均超过50轮。这些物业位于城市核心区，有完整产权，适宜改造成酒店或宾馆。相比之下，住宅房市场冷清。兰州农商行在辽宁沈抚新区育才壹品小区的250多套住宅，虽然单价仅2300元/平方米，而该小区二手房挂牌价在3.3万元/平方米至4.6万元/平方米之间，却没有一套成交。唯一例外的是海南澄迈景园悦海湾小区的房产，累计成交了10多套，主要得益于海南稀缺的度假资源。

商办房受追捧的原因在于其稳定的投资收益和改造灵活性。闹市区的商业用房出租率和租金相对稳定，因而受到市场欢迎。独立办公用房因其独特优势也受青睐，这类物业位于城市核心区，面积不大但独立成栋，有完整产权，适合改造成酒店、宾馆。对于投资者而言，这类物业不仅具有租金收益，还有资产升值空间。商办房的投资逻辑更清晰，投资者多为专业人士，看重的是收益数据而非情感因素，能冷静计算回报率，从而快速做出决策。此外，商办房一般位于人流量较大、生活设施齐全、交通便利的区域，先天具备商业价值，对于想创业、开公司的人来说，商住两用房宜居宜商的属性恰恰满足需求。

普通住宅特别是非核心区域的住宅遭遇寒流。信息鸿沟是首要障碍，银行拥有房源信息，却难以精准触达真正有需求的本地客户。区位限制明显，大多数抵债资产集中在三四线城市或一二线城市的非核心区域，这些区域普遍面临人口流出、产业支撑不足等挑战。市场预期悲观，在房价下跌通道中，购房者普遍持币观望，担心“今天买明天跌”。住宅投资属性减弱，随着“房住不炒”理念深入人心，住宅的投资价值被重新评估，在房价上涨预期不再的背景下，住宅作为投资品的吸引力大幅下降。

面对银行直售房，投资者展现出理性选择。他们首选能产生稳定现金流的资产，如出租率和租金相对稳定的商业用房。独立办公用房因可改造成酒店、宾馆而受青睐，投资者看到的是改造后的增值空间。稀缺性成为定价核心，海南澄迈景园悦海湾小区住宅的成交证明稀缺资源仍是投资首选。风险偏好明显分化，专业投资者能理性评估并承担风险，而普通住宅买家往往风险厌恶。

尽管市场表现分化，但银行直售房相比传统二手房和法拍房具有独特优势。风险相对可控，与法拍房相比，银行直售房的购买风险相对较小，一般不存在民间借贷、长租约或产权纠纷等问题。价格优势明显，银行直售房如果第一次挂牌流拍，第二次挂牌一般会下调价格，因此这类房产的价格普遍低于市场成交价。交易流程相对规范，银行作为正规金融机构，其交易流程更为规范透明。性价比突出，由于这类房源上市时间较短，市场认识不足，其性价比还有待进一步挖掘。

银行直售房市场的分化为整个房地产市场提供了重要启示。价值重估不可逆转，基于真实需求、能产生稳定现金流的资产将受青睐。区位价值进一步凸显，核心区资产与非核心区资产的命运分化，揭示区位价值将成为定价核心因素。投资逻辑根本转变，市场从“投机炒作”转向“价值投资”，从追求资产升值转向追求租金回报。专业化成趋势，未来专业投资者将在市场中发挥更大作用。银行直售房市场的分化映射出中国房地产市场正在发生的深刻变革，曾经“买到就是赚到”的普涨时代已经结束，价值投资时代正式来临。对于明智的投资者而言，分化意味着机会，在普遍恐慌中，能够识别真正价值，果断出手，才能在未来收获丰厚回报。低价“银行直供房”热潮背后市场分化明显！

(责任编辑：0882)

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