恒大物业隐忧：核数师拒签、坏账悬顶资产质量清理成关键

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2025-09-05 10:59:10 中国房地产报

恒大物业隐忧：核数师拒签、坏账悬顶资产质量清理成关键！在缺乏母公司支持和市场信任重建的漫长过程中，恒大物业未来能否实现健康增长，将取决于资产质量清理、合规结构重塑以及市场信心恢复的实际进展。

在中国恒大面临清盘的情况下，恒大物业集团有限公司于8月29日发布了2025年上半年的业绩报告。这份成绩单显示出一定的业务韧性：营业收入同比增长6.9%至66.47亿元，在管面积增至5.96亿平方米。然而，毛利率与净利率双双下滑，核数师拒绝发表审核意见，给公司带来尴尬局面。

贸易应收账款原值处于高位，资金链承受巨大压力。中期报告显示，尽管基础盘依然稳定，但关联方遗留的巨额坏账、品牌信任危机及增长路径断裂等深层危机，仍是其难以迅速摆脱的桎梏。

从财务数据看，恒大物业在2025年上半年维持了业务的基本盘。公司实现营业收入66.47亿元，同比增长6.9%；物业管理服务收入占比84.7%，是其绝对核心。在管面积净增4100万平方米，显示规模仍在扩张。然而，财报中的“红色警报”不容忽视。

最直接的信号来自于核数师。公告明确写道：“核数师并不发表审核意见。”这一举动在香港资本市场极为罕见且严厉，意味着基于目前的审阅程序，无法保证这份财报的真实性与完整性，其中可能隐藏着未发现的重大风险。

截至6月30日，恒大物业贸易应收账款原值高达58.83亿元，累计计提的坏账准备达30.41亿元，减值率高达51.7%。这意味着超过一半的应收账款可能永远无法收回。账龄超过三年的第三方应收账款净值同比增长23.4%。

同策研究院联席院长宋红卫认为，关联方债务的风险导致物业板块现金流紧张，盈利性受损。这笔巨额坏账不仅侵蚀利润，还使恒大物业陷入“净流动负债”状态，现金流面临严峻挑战。尽管公司总负债有所下降，无银行借款，资产负债表看似干净，但高达14亿元的无形资产（包括商誉和客户关系）在母公司品牌崩塌的背景下，实际价值存疑。

面对困境，恒大物业正尝试多措并举以维持运营稳定。第三方业务拓展被视为“去恒大化”的关键。2025年中期业绩显示，非住宅类项目在新增在管面积中占比达59%。业内专家提醒，当前物业市场竞争激烈，恒大品牌所受的负面牵连仍将持续影响其外拓能力。

另一方面，服务质量提升与收费难之间的矛盾依然突出。各地物业费指导价限制与空置房减免政策，使公司难以通过提价转嫁成本。业主因关联方风波导致缴费意愿降低，进一步加剧收缴压力。公司试图通过“家园焕新”、智慧升级等方式提升体验，但在收入受限的背景下，这类投入反而可能短期内加剧利润压力。

值得注意的是，恒大物业目前无银行借款，资产负债率为零，这一点被视为其最大安全垫。恒大物业现金及等价物约27.78亿元，虽可缓解短期偿债压力，但面对高额应收账款与净流动负债状态，现金流安全仍岌岌可危。

(责任编辑：0882)

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