博主：2025下半年楼市信号很强(2)
三、微观层面巨变：住宅销售疲软，经营性资产回暖
2025年，房地产企业将同时面临两个完全不同的市场生态。一方面，住宅销售遭遇“冰点”，去化周期拉长、价格承压、库存堆积，尤其是中低线城市，已进入明显的买方市场。另一方面，办公楼、商业、长租公寓等经营性不动产却迎来“政策红利期”。
国家持续推动城市更新、鼓励功能混合用地，叠加REITs市场建设和利率下行，为这些资产带来了更强的现金回流通道。具备稳定运营能力和资产盘活能力的房企，有望在这一轮调整中率先突围。
当然，住宅去库存依旧是行业重任。中央和地方通过“以收储去库存”逐步释放政策支持，短期内可缓解部分开发商的资金压力，但从中长期看，转型仍是硬道理。
四、进入“拼内功”时代：创新、产品、运营成为竞争核心
接下来的行业演化，将不再是比谁地多、盘快，而是比谁更懂客户、产品更打动人、空间利用效率更高。我们认为，房地产的“新模式”将在以下几个方面表现出显著特征：
消费者洞察更细致：从传统的项目推售逻辑转向“定制化”“反向设计”，即C2M（用户反向定义产品）模式有望推广。
轻资产业务崛起：如集中式长租公寓、社区养老服务、社区商业运营等，已成为新的增长点。具备重资产运营经验的房企，在轻资产路径上具备天然优势。
物业与服务融合：社区增值服务与“银发经济”开始融合，物业管理不再是“收水电费”，而可能成为未来新的盈利主阵地。
产品力与交付力的整合：好的产品不仅设计合理、功能到位，更要求交付周期可靠、质量稳定，这对开发商综合能力提出了更高要求。
总的来说，行业正迈入“深运营”的时代，谁能把握住细节，谁就能在未来市场立足。
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