2024年的房地产行业，土地市场的变化成为不可忽视的篇章。从2021年以来，房企的行为逻辑由增长导向转为安全导向，销售回款更多用于兑付债务，而非扩张拿地。这种经营逻辑的转换勾勒出地产行业在去库存浪潮下，土地市场发生的深刻变化。

克而瑞分析师指出，在行业迈入去库存新周期背景下，从城市视角来看，土地成交规模小于商品房成交规模成为2024年土地市场一个重要特征。截至2024年12月20日，全国300城土地成交建筑面积同比回落17%，预计全年成交建面降至11亿平方米左右，与商品房成交规模相近。专项债支持收购存量土地的助力、一线城市土拍政策的调整，或对未来土地市场产生重要影响。

展望2025年，房价的止跌回稳推动商品房销售复苏，拿地端亦有望边际改善，但考虑到目前主流房企仍处于缩表周期，拿地表现将延续城市间分化特征，整体表现为降幅收窄。

一二线城市成房企重要补仓地。稳市场、去库存成为行业企业当前发展第一要务背景下，2024年土地成交规模保持低位运行状态。土地出让金方面，2024年前11月，国有土地使用权出让收入同比下降22.4%。新房市场持续盘整之际，全国土地供应规模也随行就市，做出调整。自2022年以来各地主动下调了供地规模，并且在2023年由自然资源部主导推出了预供地制度，进一步促进了地块信息的公开透明，保证了土地出让的充分竞争。2024年，自然资源部发布新规，规定商品住宅去化周期超过36个月的城市，将暂停新增住宅用地出让。作为行业去库存先行指标，土地出让规模的调整，既是行业供求规律的自我调整，也体现了地方主管部门展开的主动应对，有利于稳定市场预期。

在此环境下，2024年土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势。尤其是9.26新政以来，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价。虽然各线城市成交规模均缩量，但一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦于核心城市，1-11月TOP20城市住宅用地出让金占全国比重仍过半。从土拍热度来看，北上深杭仍是房企重要补仓之地，广州、成都、合肥优质地块房企参拍积极。2024年1-11月，22城住宅用地溢价成交占比为24.1%，较去年同期回落13.3个百分点。分城市来看，深圳、杭州、上海溢价成交宗数占比均超5成，北京、合肥、成都超3成，其余城市普遍在2成以下。当前房企投资拿地更追求确定性，一二线核心城市优质地块成为房企抢地重心，而多数三四线城市土地依旧少人问津，土地市场呈现局部火热、整体偏冷的格局。不少规模房企表示，坚持“以销定投”的战略，将投资集中在一线城市以及核心二线城市。

值得关注的是，在一线城市中，北京、上海等地土拍政策有所调整，恢复价高者得的竞拍方式，一定程度提升了土地市场的活跃度和竞争度，优质地块受到众多房企的关注和角逐，对稳定土地市场预期起到了积极作用。需求端预期改善，上海、杭州、北京等地限房价政策的退出，以及更多高端新房项目的开盘，有望推动2025年继续迎来更多高品质、高单价地块成交，并带动投资端信心回升。

拿地企业方面，2024年仍然保持了少数央国企占主导、多地城投托底、民企稳中求进的格局。前11个月央企拿地金额占百强30%比例，国企达到23%，分别较2023年同期下降10个百分点和上涨6个百分点；民企拿地金额占比14%，较去年同期下降4个百分点。相较之下，城投在央企投资下滑背景承担了更多的托底作用，TOP100房企中，城投拿地金额占比达到26%，仅次于央企，较2023年同期增加15个百分点。前11月北京、上海、广州、深圳等城市央国企拿地占比均在八成左右，土拍情绪偏弱的城市地方国资占比较高，如无锡、沈阳、南京、福州、长春等城市地方国资占比均超5成，其中无锡、沈阳超8成。具体到企业方面，2024年混合所有制、民企、央企投资金额均出现不同程度回落。民企中，少数规模化、全国化的企业仍存拿地能力。地方国企中，部分企业积极走出大本营，持续在核心城市竞买优质地块，其中，越秀地产表现相对突出，其通过招拍挂和收并购等方式持续布局，拿地金额增幅接近五成。央国企投资规模仍保持领先，但投资较为谨慎。这也导致多个地方土地市场依旧需要城投平台公司进行托底，虽然整体金额不及央国企，但数量较多，且拿地金额较去年有明显提升。虽然当前销售端有所转暖，但从企业投资角度来看，鉴于大多数企业现金流、库存周转依旧承压，现阶段大部分市场化企业的主要任务仍是调降自身库存，预计2025年企业投资仍将处于筑底期。

展望2025年，基于岁末中央经济工作会议定调，得益于货币政策重提“适度宽松”，并明确地方债可以用于土地储备和闲置土地收储，将在实质上加快行业去库存步伐，并减轻投资端的资金压力。当前，自然资源部针对运用专项债收购存量闲置土地的细则已经落地，未来财政部相关政策细则有望跟进，为各地执行提供更多资金支持。得益于货币政策重提适度宽松，以及行业去库存、稳信心步伐的持续推进，2025年有望迎来更多高品质、高单价地块成交，土地交易规模方面，也有望在和商品房交易规模相匹配的低位企稳。