李宇嘉：稳定住一二线城市，全国大盘就定了楼市止跌回稳关键期

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2024-12-30 11:02:18 房天下

稳定住一二线城市。

2024年以来，为解决房地产行业发展问题，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”“收储”、调整限购限售政策、利率调整等。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2025年将是楼市止跌回稳的关键期。在这一过程中，需要继续部署增量政策、落实存量政策，解决微观诉求和宏观导向背离的问题。同时，要更关注收入、就业和社会保障等基本面因素，以夯实房地产止跌回稳的基础。

12月9日，中共中央政治局召开会议，对2025年经济工作定下主基调：要实施更加积极有为的宏观政策措施，明确要求“稳住楼市股市”。为了夯实房地产市场的稳定基础，李宇嘉建议首先要降低库存，避免土地和房屋库存高压、大甩卖冲击市场预期；其次要挖掘需求潜力，城中村改造或将成为下一阶段稳楼市的重要抓手，需做好货币化安置，解决安置房供给的历史遗留问题；最后是加强基础设施和公共服务设施的投资，以降低住房消费的后顾之忧。

李宇嘉：稳定住一二线城市，全国大盘就定了楼市止跌回稳关键期

回顾2024年的房地产行业，经历了年初“小阳春”的惯性回升，但3月份以后迅速回落，超出了市场预期。特别是二手房挂牌量创新高，甚至出现恐慌式挂牌，导致二手房和新房价格循环下跌。这促使了“5·17”新政的发布，但效果在7月份开始减弱。9月底迎来了政策真正反转，最终促成了四季度的翘尾行情。

李宇嘉表示，很多新政策具有新模式意味，如白名单、盘活存量、“好房子”建筑设计新规等，但整体上还是通过传统的需求端政策来纾困。各地也在进行各种类型的房展、促销活动，并发布了一揽子纾困政策，形成持续叠加的效果，提升了交易量，支撑了价格止跌，逐步修复了市场预期。尽管企稳主要集中在一二线热点城市，但这些城市是全国的基本盘，稳定它们就能稳定全国大盘。三四线城市经过前几年的回调，也进入了相对稳定的阶段。

目前房地产行业面临的最大挑战包括从单边上涨到单边下跌的预期转换、修复影响市场的基本面因素、促进刚需和改善型需求的循环以及增量政策落地。李宇嘉建议通过多措并举改善预期，切实释放刚需和改善需求，打通各个环节的堵点，避免工抵房、法拍房对市场的无谓冲击，加大收储力度，利用专项债发行的政策红利期，支持保民生和社会兜底项目，推进政策取向一致性考核，加强政策系统集成和协同配合。

令李宇嘉印象深刻的是恒大及其实际控制人、高管的判决和处罚，打破了“大而不倒”的预期，推动了市场化、法制化解决房地产历史问题的原则。中央政治局会议提出将实施“适度宽松”的货币政策，预计明年降准降息幅度可能更大，这将降低住房消费成本，并配合积极的财政政策，产生对内需更精准的扶持。

中央经济工作会议还提出要推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。李宇嘉认为这些制度包括现房销售的支持体系、企业监管制度、金融制度、全生命周期的房屋养老制度以及存量盘活和利用制度。搭建这些制度需要金融支持、制度供给、各部协作和系统集成，行业也需要主动转型。

展望2025年，经历前期连续三年的快速下行，房地产行业体量已基本回到十年前的水平。一方面要做好存量政策落实工作，如100万套城中村改造货币化安置，收购存量土地和房屋，打造适销对路和百姓可支付的好房子，严控增量政策；另一方面，储备和实施增量政策，提前储备项目，做好专项债申报、发行和投放，确保政策系统集成、协同配合。

(责任编辑：张蕾)

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