存量房收储待提速！2025年，存量房“收储”工作需进一步加码和落地。自5月17日中央提出收购存量商品房用作保障房以来，全国已有超过60个城市表态支持“收储”工作，超过32个城市发布了“收储”细则，超过14个城市有项目落地，包括重庆、苏州、武汉、郑州、长春、金华、保定、乐山等，收购总量约15.6万套。扣除之前试点的8个城市，实际落地城市数量仍有限，显示出政策推进过程中存在一些挑战和阻力。

央行推出的3000亿元保障性住房再贷款使用率也不高。截至2024年9月末，已使用额度约为162亿元，较二季度末增加41亿元，使用率仅约5%。从部分城市披露的信息来看，截至11月末，落地审批贷款金额约435亿元，占总额的14.5%。但扣除8个试点城市的412亿元，新增落地额度或仅23亿元以上。

华泰证券认为，政策推进缓慢主要在于实际“收储”操作过程中，地方政府会对商品房库存进行“再配置”（即配租、配售）和“再定价”，使得实际效果与市场预期的“去库存”有一定偏差。优先收购地方城投的库存可能是阻力最小的方向。

国家统计局数据显示，截至2024年11月末，商品房待售面积为7.3286亿平方米，同比增长12.1%，其中住宅待售面积增长18.4%。在此背景下，存量房“收储”仍是稳住楼市的重要手段。中央经济工作会议提出，2025年要盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。预计随着政策不断完善和落地城市的增多，“收储”工作将进一步加速推进。

“收储”政策最早可追溯至2022年。当年7月至10月，郑州、济南、西安、长沙、苏州等城市通过城投平台收购存量房源，将其用作人才公寓或保障性住房。当时，城投机构收购存量房的资金来源主要为自筹和政府补贴。

2023年1月，央行创设1000亿元租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市开展试点，支持批量收购存量住房用作保障性租赁住房。一年多时间过去，试点城市“收储”进展缓慢。截至2024年3月末，租赁住房贷款支持计划贷款余额仅为20亿元。

2024年，房地产面临更大的去库存压力，“收储”力度加大。5月17日，国务院副总理何立峰表示，商品房库存较多的城市，政府可以酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。当日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款予以配合。随后，央行于6月12日召开保障性住房再贷款工作推进会，将实施范围扩展至县级以上城市。截至6月末，金融机构已发放247亿元租赁住房贷款，保障性再贷款余额为121亿元。

9月24日，央行将3000亿元保障性住房再贷款中，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，进一步增强对银行和收购主体的市场化激励。10月12日，财政部发文支持用专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。

全国多地快速响应“以购代建”，地方政府“下场收房”的尝试逐渐展开。目前已有超过32个城市发布“收储”细则，包括广州、杭州、合肥等高能级城市。从细则来看，大部分地方政府对于收储房源的要求是：已建成未出售存量商品房，已取得竣工验收备案证明，可办理不动产权证书，满足金融机构贷款要求，权属清晰可交易，且处于交通便利、配套设施较为齐全的区位。大部分地方要求收储房源的单套建筑面积小于120平方米，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。例如，广州要求收储面积小于90平方米，深圳要求小于65平方米，主要是为了满足当地对保障性住房的最低面积标准。

这些要求说明地方政府对保障房质量的重视，但实际上也提高了收购门槛。目前各地确定“收储”价格有两种模式：一是以同地段保障性住房重置价格为参考，按照基本覆盖土地划拨成本、建安成本等合理支出，以及不超过5%的经营利润测算确定收购价格；二是以同区位商品房价格5折左右进行配售的情况推算。中国房地产报采访发现，大部分城市“收储”仍处于前期摸排需求阶段，实际落地尚需一定时间。一方面符合“收储”要求的项目数量有限，另一方面开发商低价出售意愿不高。

郑州作为最早探索收购存量房用作保障房的城市之一，目前去库存效果逐渐显现。2022年以来，截至2024年5月，郑州城市发展集团通过全资子公司郑州城发安居有限公司累计收购81个存量项目，累计10.6万间房源，总建筑面积428万平方米，共计支付交易金额338亿元。这些项目将全部改造成保障性租赁住房，目前已有3.27万间作为人才公寓投入市场。今年以来，郑州也在探索收购存量住宅用作配售型保障性住房的可能性。7月29日，郑州推出首批配售和预配售型保障房1999套，成为全国率先开启“配售型保障性住房”配售交付的城市。11月7日，郑州发布第二批配售型保障性住房配售公告，共计2325套房源。

近期，重庆、苏州、武汉、长沙、乐山等10余个城市收购存量房项目落地。但多数城市收购数量在500至5000套范围，与郑州的10万套相比进展缓慢。例如，重庆工行向嘉寓公司发放贷款，支持收购1000余套保障性租赁住房，通过“较低租金+灵活期限”等设计，已开业项目实现“满租”。12月10日，邮政储蓄银行湖南省分行为长沙市政府选定的收购主体发放1亿元住房租赁团体购房贷款，支持其收购436套存量商品房用作配租型保障性住房。12月3日，农发行乐山市分行向乐山市国有企业投放四川省首笔支持“收储”贷款，总授信8亿元，支持收购2994套商品房用作保障性租赁住房。

据广西住房和城乡建设厅数据，截至11月底，广西已完成协议收购存量商品房用作保障房2876套、面积30.13万平方米。11月以来，合肥安居集团已收购存量商品房5733套、58.9万平方米，通过精准对接科技企业、科研院所、高校等住房需求。10月31日，工行、中行河北省分行组建银团贷款，为保定市国控集团下属企业发放贷款，用于支持收购存量房用作配租型保障性住房，涉及主城区1895套存量商品房。

从这些城市来看，多数将存量房产转化为保租房。根据政策要求，“收储”要按照市场化原则运作，保障性住房要遵循“保本微利”原则。数据显示，2024年上半年50个重点城市租金回报率为2.03%。央行数据显示，6月新发放企业贷款加权平均利率为3.65%。中指院认为，“收储”的资金成本在3%左右，考虑到改造、运营等成本，实际成本可能更高。“收储”存量房用作保租房，需要财政贴息、收购价格打折等配合才能实现收益平衡。用作配售型保障房，则需要折价收购。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，与存量商品房“收储”相关的规划调整、后续运营、成本收益核算等工作比较精细，需要各部门加强合作。考虑到收储房源投入运营后的资金回报率，目前收储阶段的资金成本还可以进一步调降。华泰证券分析师陈慎认为，“收储”工作的难点在于匹配和交易，房企能否接受“收储”价格是个未知数。若收购价格太低，距离现金流平衡点太远，即使房企现金流压力再大，也会显著影响房企出售意愿。同时，较低的配售型保障房价格，可能会影响周边商品房市场价格。陈慎建议，在收购商品住宅之外，或可适当加大其他业态的摸排，如闲置商业、闲置公寓、闲置厂房、闲置宿舍等。在重点城市，由于市场环境变化以及经济结构转型，市场上存在较多的多元商品房业态，其成本低于商品住宅，且在房企库存中流动性较差，房企的处置意愿和议价空间都相对较大，有助于解决房源匹配问题。