房地产救市，不会又是昙花一现吧政策与市场仍在博弈

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2024-11-25 15:35:02 网易

近期关于地产行业的修复进程，投资者的观点明显分化。越来越多的人认为自9月底以来的反弹已经结束，地产救市只是昙花一现。高盛、摩根大通等外资机构预测2025年地产行业将继续探底，投资端将出现长达6-7年的下行周期。

境内的地产研究者仍在追踪市场变化中的有利因素。数据显示，70个大中城市的房价跌幅有所收窄，上海和深圳新房价格环比上涨，但二手房整体仍呈现“以价换量”的趋势。然而，从9月底开始，习惯了每周都有增量政策的投资者发现，当前地产行业进入了一个短暂的“政策真空期”。尽管北京、上海、广州和深圳落实了取消非普通住宅标准的政策，但预期之外的增量政策并未出现。

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受此影响，习惯于被政策驱动的地产股表现明显回落。叠加地缘政治和美日政策变化的影响，11月15日以来两周内，A股地产股跌幅接近10%，港股地产跌幅接近20%。10月份宏观经济数据显示，地产行业略有回暖，但仍拖累整体经济，特别是地产投资端的跌幅反而扩大。整个经济虽然表现出韧性，但青年失业率和工业企业利润数据反映出内生性修复不足。

专家从地产销售高频表现、价格走势、政策预期和宏观经济四个维度探讨了地产修复进程，并对中长期改善趋势做出展望。专家指出，11月中下旬以来，地产销售趋势走弱，这既有季节性因素也有内生动力不足的原因。很多企业反馈，11月通常是淡季。尽管如此，相比去年同期，大部分城市仍有两位数以上的增长，上海和深圳同比甚至翻倍。市场还需要新的增量政策支持，近期的税费减免将在短期内对地产销售形成支撑。

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核心城市的房价筑底趋势逐渐明显。10月70大中城市新房和二手房价格增速显示，同比跌幅有所收窄，但大部分城市仍处于深度下跌阶段。新房价格表现好于二手房，克而瑞样本城市的一线、二线和三四线城市新房成交价格环比涨幅扩大，而二手房环比仍然下降。不过，二手房以价换量的趋势在边际上有所收敛，如北京二手房成交价格在10月出现拐点。新房和二手房价格仍在筑底，但边际改善信号明显。

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自从11月人大常委会以来，财政对地产的支持包括税费优化和潜在的土地收储专项债有所推进，但本周以来各地主要落实“取消非普通住宅认定”政策，未见更多增量政策。专家认为，前期政策正在生效，市场活跃度稳步回升，尤其是一二线核心城市。四季度货币进一步宽松可期，传导机制疏通更为重要。土地储备专项债政策也在推进，财政部表示后续政府赤字和杠杆率尚有提升空间。

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