中国高层住宅未来会贫民窟化吗

曾有专家预言，我国售价几百万的高层住宅，不出20年就会变成“贫民窟”。

难得的是，这次专家的话受到了广泛支持，甚至有很多人表示不用等20年，现在已经有很多高层电梯房成“贫民窟”了。“高层的房子就是反人类的设计，未来高层住宅将沦为贫民窟”。如今随着时间的推移，越来越多人认可了这一点。

甚至有些老业主担忧，高层住宅未来将沦为贫民窟，主要是因为高层住宅有5大缺陷，我们来总结一下。中国高层住宅未来会贫民窟化吗？

01. 火灾隐患，救援难度太大

高楼发生火灾后，烟气通过楼梯间、管道井、玻璃幕墙缝隙等部位，以3-4米/秒的速度竖向蔓延，可以将整个建筑物迅速引燃。一座30层、高约100米的建筑，在无阻挡的情况下，烟气沿着竖向管道到顶层，只需30秒！这就是高层建筑的“烟囱效应”。

这也是为啥如果高层建筑失火，一般都会出现疏散困难、扑救难度大、危险系数高等特点的原因所在。

现实中，高层住宅的火灾并不少见。数据统计表中显示，近10年中，高层建筑发生的火灾事故共有3万余起，造成的损失无法估量。

而造成高层住宅发生火灾的首要原因，就是电动自行车充电引起的。比如 2023年，全国电动车火灾就已超过2万起，其中相当一部分发生在高层住宅中。

而且高层住宅结构复杂，居民的防火训练基本上没有，每个楼层的消防水带有的只是摆设，一旦火势蔓延，消防云梯也只能最高到18楼左右，20楼以上靠外部救援的机会微乎其微。

02. 公摊大，多花冤枉钱

通常高层住宅的公摊面积高达25-30%，100平米的房子，实际套内面积只有70-75平米。而在房价居高不下的今天，购买同样套内面积的房子，高层住宅要比多层住宅多花不少冤枉钱。

而高层电梯住宅公摊大的原因有几个方面：

①电梯数量多，更占公摊位置

高层住宅的住户更多，需要配备2部或更多电梯才能满足居民的出行需求，如此一来，每一层的走廊和公共区域都要相应的扩大，公摊面积自然就更大了。

②消防通道更占面积、承重墙投影也算公摊

为了保证安全，应对发生火灾等紧急情况，开发商在建房时，安全通道和疏散通道就设计得更宽一些，这些额外增加的通道面积也会纳入到公摊范围。

另外， 高层住宅墙体需要承受更大的压力，所承重墙更厚一些。这些墙体的投影面积也计入了公摊，使得购房者的得房率更低。

03. 配套设施老化 严重影响居住体验

高层住宅里的配套设备设施是很多的，比如发电设备、电梯、水泵等，这些设备随着时间越来越久，老化问题不可避免，严重影响居住体验：

①电梯老化，更换更贵

电梯的寿命一般为10多年，到那时，电梯经常坏，维修成本越来越贵，最后不行就只能更换。

但一部电梯的成本需要几十万，有些小区几十部电梯，几千万的更换成本都需要业主自掏腰包，大家都有钱，愿意办还好，如果有业主不同意，那么以后高层住宅就必然迎来各种问题，这个不是杞人忧天！

②管线管道老化，居住体验越来越差

高层建筑内部水电燃气、各种管线管道，都比低层住宅要复杂得多，这些管线一般只有30-50年的寿命，到那时，老旧的管道可能会漏水、堵塞，无法维修，就只能更换，可高层住宅的这些维修更换施工更难、成本也更高。

再加上，维修基金30多年后可能已经到了红线不能使用，需要自费。但是大部分小区都有不低的空置率，而且以后空置的房子肯定还会更多，这些没人住的房子业主会愿意交钱吗？

一旦没有足够的维修基金维持设备设施的正常运营，最后这些高层小区的居住体验只会越来越差。

04.

拆迁无望，没有未来

未来人们期待高层住宅拆迁并不是为了暴富，而是通过拆迁获得更好的居住环境。因为随着高层住宅的逐渐老化，居住体验逐渐降低，同时居住成本也在不断提高，如果不能通过拆迁改善居住体验的话，就只能忍受很差的居住体验。

只因为未来高层住宅拆迁无望！

过去，开发商愿意拆迁，一方面是因为行业处于上升期，房价上涨，拆迁可以带来更多利润。另一方面，过去拆迁基本都是拆多层建高层，这种拆迁补偿少，开发商有利可图。

而对于拆高层住宅，开发商就只能建更高的楼层，在限高令的规范下，开发商既不能盲目建设高层住宅，而且这种拆迁又无法盈利，这种吃力不讨好的事，他们自然不愿意进行拆迁。

所以对于买了高楼住宅的居民来说，逾期等着老化问题加剧，指望着旧房拆迁，还不如考虑早点搬。