中信证券：地产新周期不是重走老路，迈向平稳发展

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2024-09-30 12:58:00 东方财富网

中信证券的研究报告指出，近期政治局会议明确提出要实现房地产市场的稳定，强调在商品房建设上要控制新增量、优化现有资源并提升质量。政策导向鼓励改善型购房需求的释放，但明确不会重复过去的刺激路径。分析认为，自2015年以来，房地产业风险累积，主要归咎于过度依赖开发商信用的融资模式及预售资金监管不力。当前政策导向与金融体系改革及预售制度改进并行不悖，激活改善型需求被视为市场企稳的关键。预料未来政策将加速改革步骤，减少对高杠杆的依赖，引导房地产市场平稳健康发展。

报告深入分析了2015年至2024年间房地产市场波动的根本原因，指出该周期内房价异常波动及市场下行期间出现的交房违约、信用危机等问题，与房地产融资过于侧重企业信用而非项目本身及预售资金监管不严密切相关。同时，报告强调释放改善性需求并非导致市场恶性循环的因素，而是应当鼓励的真实居住需求升级，特别是在当前房屋供应充足的情况下。居民通过置换或升级住房，符合合理居住需求，且历史上居民购房的财务纪律良好，首付比例和按揭不良率维持在较低水平。

报告还提到，当前时机适宜改革预售制度，这不仅与控制新房增量的政策导向相契合，也考虑到许多开发商已拥有较高比例的待售库存，预售条件的提升对其影响有限。房地产融资体系和预售模式的变革是大势所趋，旨在适应市场供需变化，促进行业健康发展。

对于房地产市场的稳定，报告认为释放改善性需求至关重要但面临不确定性。政策方面，放宽限购、降低房贷利率、增加公积金贷款额度及提高个税抵扣等措施被视作激发改善性需求的潜在手段。

当然，报告也提醒了若干风险因素，包括政策效果未达预期导致房价持续下探、房企融资困境加剧偿债压力、企业盈利能力持续恶化，以及商业地产租金下滑等。

投资策略上，报告建议关注政策动态，预期政府将继续深化改革，摆脱高杠杆运营模式，同时有效激活改善性需求，通过控制增量、优化存量资产，推动房地产市场稳步回升。

(责任编辑：张小花 TT1000)

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