01

楼市，继续调整

8月15日，国家统计局公布了7月份房地产相关数据。

一言以蔽之，房地产调整根本停不下来。而且，现在多个关键数据在两位数下跌。比如房地产投资，商品房销售面积与销售额等等。

国家统计局披露：

1-7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%；其中，住宅投资46230亿元，下降10.6%。

来源：国家统计局

房地产投资自2022年4月份转负以来，一直没有回过正，期间虽有跌幅收窄的时段，但也仅仅是收窄而已，没有改变投资下行的局面。

而5月份，房地产投资与住宅投资，跌幅双双登上了两位数，跌幅均超过10%。6月份7月份，同样是两位数下跌。

来源：国家统计局

这意味着，房地产市场的拿地、开工积极性持续下降了近两年时间。

此数据，与财政部公布的卖地收据，也能对得上。

全国卖地收入，自2021年见顶之后，已经两连跌，2023年只有57996亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%。

制图：城市财经；数据：财政部

2024上半年，才卖了15263亿元，同比下降了18.3%。

这对于地方政府而言，相当难受。卖地收入是地方的主要钱袋子，对于很多经济、产业薄弱的地区来说，更是维持运转的主要力量。

这部分收入跳水，财政吃紧程度可想而知。

此背景下，产生了当下的两个现象：

第一，自上而下进行机构编制改革，缩减支出。

第二，地方通过非税收收入，增加自己的财政实力。

经济观察报最新发表的一篇文章《多地非税收入上涨背后》就透露，在税收收入下降的背景下，地方政府深挖非税收收入。

非税收入主要包括收费、罚没等，往往作为税收收入下行的对冲手段，但实则影响营商环境。

感兴趣的读者，大家可以去看下这篇文章，自行补课，这里我就不再延伸了。

03

量价齐跌

除了房地产投资两位数下跌外，商品房销售面积与销售额也是两位数调整，而且跌幅更猛。

国家统计局披露：

1-7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。

来源：国家统计局

分大区来看，房地产投资，东北跌幅最大，其次是西部、中部和东部。

商品房销量，东部、中部、西部、东北都是两位数下跌。中部跌幅最大，前七个月销售面积和销售额跌幅都在四分之一左右。

来源：国家统计局

去年商品房销量和销售额已经大跌，直接从“双13”跌至“双11”。

制图：城市财经；数据：国家统计局

制图：城市财经；数据：国家统计局

而今年在去年本就惨淡的销量上，进一步下挫。

按照前七个月的销售面积与销售来看，今年全年销售面积与销售额将跌至“双9”左右。

相比于新房，二手房由于确定性更好，价格降得更猛，销量上比新房好很多。部分中心城市的二手房销量，还创下了新高。

比如深圳，7月份二手房网签量5381套，创下2021年2月以来的最高点。

而同期的新房，成交2616套，环比下滑11%，同比下滑17%。仍在底部挣扎。

再比如成都。

7月成都二手房成交突破2万套，达到21240套，较6月增加3422套，环比上涨19.2%，同比上涨38.3%；成交面积环比上涨近2成。

21240套，创下了今年成交量新高，是时隔15个月来再次冲破两万套。

而新房，连续两个月向下。7月份只成交了7166套，环比下跌4.1%，同比下跌40.1%。成交量只有二手房的三分之一。

这两年，由于新房的风险加大叠加二手房疯狂降价，二手房已经成为了商品房成交的主流。

房价方面，国家统计局最新公布的7月份70个大中城市数据显示。

70个城市，新房环比下跌城市66座，2个持平，2个上涨。同比2个上涨，68个下跌。

70个城市，二手房环比下跌城市67座，2个持平，1个上涨。同比全线下跌。

其中新房环比领跌城市为厦门、重庆、兰州、牡丹江、湛江。二手房环比领跌城市为武汉、唐山、泉州。

统计局的数据，跌幅很小，只是让你看个趋势而已。当下真实的市场，其实跌幅很猛。

03

房价还得调整多久

近日，在博鳌论坛上，樊纲对当下的房地产发表了一个观点：

从宏观经济的角度，中国经济现在仍然不景气，一季度还有5.3%的增长，二季度只有4.7%的增长。各种问题还在暴露，下行的压力仍然巨大，不确定性仍然很多。

就房地产而言，现在确实已经到了或者接近到谷底，谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，也即“L”形，还会经历一段困难的时期。

房地产“L”形走势是对的，但我不认为现在就到底部了，仍在“│”到“—”的过程中，现在谈底部还早。

在分析深圳楼市的文章中，我说过，正因为房价远超城市大多数的购买力，让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。

我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。

总结下来就是：

第一，宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。

第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。

第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。

一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。

在这种背景下，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。

而就目前的情况来看，平衡点出现还早得很。

本号在今年的文章中多次强调过，本轮调整周期不会短。

当下的楼市，已经进入了调整深水区。

所以，本号再次强调一下，当下买房卖房的观点，适用于所有城市：

第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。

第三，买房方面，没有硬需求，没有急需求，尤其是买房需要加杠杆的人群，可以推迟。

第四，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，又特别想买，可以买，但，一方面，切记不要加杠杆，另一方面需要做好承受房价下跌的心理准备，这是认知。

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