2024年上半年，北京楼市政策“小步快走”，逐步宽松，在政策利好推动下，北京上半年房价与成交量均表现平稳。中原地产研究院数据显示，今年前7月，北京二手房网签量同比略降4%，较前年增长10%，在市场供需结构变化的背景下，仍呈现出以“稳”为主的特点。

红盘涌现改善置换购房族需求释放

随着全国房地产市场进入深度调整阶段，“明星红盘”的涌现更加引人注目。根据多家第三方机构的统计数据，位于北京西二环的中海·京华玖序项目凭借高去化率和高成交单价，以累计签约218套、约74.51亿元的成交总价登上上半年北京住宅成交金额榜首。

除了核心区高总价的纯改善项目外，一些主打稀缺性的偏改善楼盘也引起购房人的关注。8月13日下午4点左右，尽管是工作日的下午时段，位于海淀清河的龙湖观萃售楼处依然有六七组家庭在现场看房。“北京有大阳台的新房项目不多，今天特地来看看样板间。”在海淀工作的秦先生说，今年他家添了二宝，正打算趁着政策利好将原本海淀的老破小置换成品质更好的新房。

13日下午5点半，记者又来到位于大兴区西红门区域的御景星城·元启售楼处，该项目主打精装修品质和小面积三居的稀缺户型，也在工作日吸引了一些市民到访。该售楼处大厅内的洽谈区坐着五六组家庭，还有三四组家庭围在沙盘前听销售讲解。

御景星城·元启售楼处

记者在走访过程中也注意到，此前在北京“降首付、降利率”的“626”新政出台前后尤其火爆的楼盘逐渐回归冷静。尤其是西红门区域内特价房频出的玖玥府和橡树湾，在特价房源逐步出清后，看房人也有所减少。玖玥府售楼处的销售告诉记者，目前特价房已经基本售罄，仅剩个别户型的1、2层房源，可选空间较小。

玖玥府售楼处

探访过程中，一名房产中介告诉记者，北京新盘存在冷热不均的情况，一些具有稀缺性特征、增值潜力大或价格实惠的楼盘才会火热，尤其价格因素影响突出。“二手房的情况类似，‘以价换量’基本就是今年上半年的主要行情。”今年五六月以来，低总价、配套好、区位佳的老破小成交出现明显增长。“老破小相较其他房源降价更多，刚需客敢于出手了。”西城槐柏片区的一名房产中介说。

在样板间内看房的市民

政策利好9次发布楼市调整政策

北京作为对全国房地产市场具有风向标意义的一线城市，曾一度面临房价的非理性上涨，因此，从2017年开始，北京出台一系列调控政策，贯彻“房住不炒”的原则。

如今，为适应房地产市场供求关系的新变化，逐步放松此前严格的政策措施对部分有自住购房需求市民的误伤，成为政策调整的主旋律。据统计，北京从2023年9月开始，在8个月的时间里已经进行了9次楼市政策调整。

从去年的“认房不认贷”、降低首付比例和房贷利率、优化普宅标准，再到今年取消离婚家庭三年内不得购房限制、二套房京籍家庭可在五环外新购一套房、首套房进一步降首付至20%以及降低利率下限至不低于LPR（贷款市场报价利率）减45个基点。

其中，最受购房人关注的莫过于北京在6月26日官宣落地“517”政策，首付和贷款利率双降，降低了购房门槛、减轻了购房压力。正在看房的林女士告诉记者，她在朝阳区一新盘看中了一套总价约760万元的新房，计划付将近50%的首付款，由于利率降低，叠加7月底LPR又下降10个基点，她的月供能从近1.7万元降低到不到1.6万元。

未来预期北京房地产市场将趋于稳定

中原地产研究院数据显示，今年前7个月，北京二手房网签量达90355套，比去年同期略降4%，但较前年1至7月增长了10%。

根据北京市统计局发布的《2024年上半年北京市房地产市场运行情况》，上半年，全市新建商品房销售面积509.9万平方米，同比下降2.5%，其中，住宅销售面积355.3万平方米，下降6.2%。

尽管二手房、新房上半年成交量同比双降，但好消息是，二手房挂牌量正在明显减少。据中原地产研究院统计，本市二手房挂牌量从4月底的17.2万套跌到现在的15.5万套左右，整体减少了约2万套。“这是2023年9月以来首次出现这一情况，显示市场焦虑有所缓解。”中原地产研究院首席分析师张大伟表示。

此外，受到利好政策影响，北京今年7月二手房网签量逆市上涨，达到了15575套，环比上涨3.92%，同比大幅上涨约60%，而这也是自去年3月份以来首次超过1.5万套，创近16个月最高纪录。

“实际上，北京六七月二手房网签量环比、同比均有较大幅度上升，这是一个很重要的信号，二手房的去库存将对新房市场有非常大的提振作用。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，今年下半年，尽管政策效应会开始减退，但降首付、降利率政策依然会对青年人、新市民购房发挥持续促进作用。此外，市场依然存在一定的房价下跌预期，促进以旧换新、打通全链条循环，将是房地产市场保持稳定的关键。