市场上一个诡异的现象出现了：

楼市成交量还没有回暖呢，各大城市的土拍就已经火了！

首先是北京，保利、建工联合以89.01亿拿下的海淀永丰地块，溢价率3.5%，销售指导价直接去到9万/㎡；杭州的临平数字商贸城单元地块由绿城拿下，溢价率达59.2%，创下近年来杭州土拍溢价纪录；

上海杨浦区的02H1-01地块，最终以总价22.03亿元拍出，溢价率约21.18%，成交楼板价88462元/㎡，成为

杨浦区新的“单价地王”。

青岛崂山区地块竞价364轮，成交楼面价达39516元/㎡，刷新了青岛楼面价纪录。

仔细观察这些城市的土拍，你会发现不仅是一线的北京上海，就连二线城市都开始出现土拍爆火的现象。

可能有些人会问：

土拍只是地方政府赚钱、开发商自嗨，和我们普通人有什么关系？

当然有关系！

因为这一轮土拍热度，不是单纯的市场现象，而是政C有意引导出来的。

而上面拉高土拍的热度，目的只有一个：

制造稀缺

什么叫制造稀缺？简单说就是：

官方通过土拍，把房子搞得越来越少，再把需求刺激起来。

那对于我们普通刚需来说，这意味着什么？

意味着市场供应会有巨大变化。

你以后能买的新房，越来越少了。

土拍爆火，为什么能影响供需？

因为4个字：

量缩质升

也就是把土地供应数量降下来，把每个地块的建设质量拉上去。

那具体如何实现这4个字？

主要有3个步骤：

第一步，限制土地出让

今年国内28个重点城市，包括一线二线甚至三四线城市，商品住宅用地供应规模同比下降达到18%。

大家不妨想想，现在拍下的地块，是未来1-2年要上的新房，那拍地减少，等于1-2年的新房数量减少。

换言之，你以后想买房，大概率得买二手。

这就是调节供需影响价格的手段之一。

但是，光不让卖地，还不至于让土拍市场回暖，毕竟经济行情不咋地，开发商也没有拿地的心情。

所以，随之而来的就是：

第二步，放开政策限制

大多数人所在的小城市没有土拍限制，所以根本不知道过去不少核心城市的土拍都是既限房价又限地价的。

但当下，几乎所有城市都放开了“限房价、限地价”的双限政策。

比如过去土拍政策最严格的城市深圳，也都放开了双限。

比如青岛，也取消了地价“最高限价”，开发商土拍价高者得！

双限一放开，开发商有钱可赚，才能进一步激发开发商的拿地热情。

但说到这，这两个步骤只能实现“量缩质升”中的“量缩”，那“质升”怎么办？

于是有了第三步，卖核心区的地块

最近核心城市的土拍，释放的地块中，多数都集中在核心区域，全是稀缺的好地块。

比如深圳，最近就拿出了深圳湾后海总部基地官宣新增两宗居住用地。

土地供应本来就稀缺，现在拿出来还都是稀缺的地段，不仅地块更容易卖出去，未来建成的房子也更更好卖；

地块都在稀缺的核心区，没有地价限制，地价也肯定更容易拉高；经过这一轮操作之后，卖地价格拉上去了、地方政府赚钱了，供应量还压缩了，大家都高兴。

更重要的是，土拍这一轮调整之后，供需关系也有了变化。

比如，此刻就已经有部分城市的去化周期开始变短了。

根据2024年6月诸葛数据研究中心监测的数据：

上海的去化周期相比前两个月从9个月缩短到了8.2个月；去化周期一直攀升的深圳，相比前两个月也下降了0.5个月，现在去化时间只有22.1个月。

去化周期缩短意味着什么？

意味着市场上有人买房了，业主的房子越来越好卖了！

看来，强行压低供应量，真的有去库存的效果。

但是！

当我详细盘过一轮数据之后发现，效果暂时来说还仅限于一部分城市。

毕竟，不是所有城市都能炒热土拍、不是所有城市都能缩短去化周期。

要想真正实现去库存，归根结底还是要看需求。

如果这个城市的房子需求不足，本地人不想买、外地人不敢碰，怎么调整供需都没用。

说白了，未来城市之间的分化会进一步扩大。

有需求的城市，上面折腾折腾救一救市还有用；

没有需求的城市，怎么折腾都没用。

在这个情况下，如果你要买房，选择城市，就很重要了。

万一选择了那些供需关系不够紧张的城市，以后房子都不好卖。

当下，哪些城市能在分化中跑赢大市？哪些城市还有购房需求支撑？哪些城市房子的去化周期有机会下降？

不管他们怎么折腾土拍，咱们老百姓决定不了政C变动，只能兵来将挡水来土掩。

那对于普通人而言，应该要关注什么呢？

我认为，至少有两个信号是值得注意的：

第一，未来的楼市产品，会持续分化

放开土拍限价之后，大开发商一定会想着利益最大化。

那些边缘地段、郊区地段，就不会这么受欢迎了。

而稀缺地段的地块，会更加抢手，而且只要没有建设约束，开发商一定更愿意做豪宅产品。

毕竟现在的市场，只有富人敢下手，豪宅成交有保障。

你看看最近深圳的新房市场就知道了，卖得好的都是豪宅项目。

这会导致一个什么结果？

产品分化！

豪宅和普宅的质量，会进一步分化

这还只是一方面。

大家别忘了，以后市场上的产品是3个阶层：

豪宅、普宅、保障房

前两个属于商品房，毕竟还是商业化的项目，开发商有利可图。

但是保障房，如果没有国家拨款，靠开发商自己，是不会有太多资金。

因为开发商一定会把更多钱放在商品房尤其是豪宅的拿地和建造上，而不是保障房。

因此，不仅是豪宅和普宅的质量会分化；

普宅商品房和保障房的质量，也会进一步分化。

所以，千万不要期待双轨制之后，保障房会有普通商品房的质量。

第二，新房稀缺，二手房会更难卖

现在多数城市还都是新房市场，购买力多数都是买新房而不是二手房。

如果新房供应被人为压缩制造稀缺。

这就会导致一个后果：

优质的购买力，全部被新房的饥饿营销套走。

因此，如果你手里刚好有二手房，要做好准备，最近这几年，房子可能会越来越难卖。

尤其你的房子如果身处三四线城市，本来升值空间就不大、需求也不多，一旦购买力被新房抢走，

放在手里的时间越久，亏得就越多。

所以我们一直建议大家：

如果你的房子没有什么升值空间，就要趁着现在库存量还在相对高位，尽快套现或者置换。

那到底应该如何判定你的房子有没有价值？

如果你的房子没有价值，应该如何判断卖房的时机？是现在卖还是等一等再出手？

现在市场这么差，只把房子挂出去根本卖不出去，能有什么卖房方法能快速匹配买家、尽快出售？