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利率下调,房贷月供却变多?什么情况 等额本息之谜

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2024-07-04 10:34:59  暴财经

利率下调,房贷月供却变多?什么情况

今天来聊聊贴近大家生活的事,不谈宏观,只讲与你我钱包息息相关的内容。5月17日,我国房地产市场迎来重大政策调整,其中一条不太显眼却影响深远的措施是:公积金贷款利率降低了0.25个百分点。具体来说,五年以下(含五年)和五年以上的首套房个人公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,而二套房利率则调整为2.775%和3.325%。

这一政策公布次日,多数城市的新增房屋贷款已开始执行新利率,但涉及到已存在的房贷,大多数地区,包括深圳,是从7月1日起才开始调整。7月起,深圳的存量房公积金贷款利率正式下调至2.85%,对于贷款90万的家庭来说,这意味着每月大约能少还121元。

不过,有些人发现,虽然存量房的公积金贷款利率降低了,但7月的还款额非但没减少,反而有所增加。面对这样的疑惑,甚至有人猜测是公积金管理部门在搞“小动作”。作为财经领域的分享者,我决定深入探究这个问题。

以我个人的公积金贷款为例,贷款总额79万,期限30年,调整前每月需还3486元。调整后,7月应还3502.67元,之后每个月则是3391.09元。确实,7月在利率下降的情况下,月供反增约16元,这似乎违背了常识。

其实,这种看似矛盾的现象仅出现在等额本息还款方式中,其背后有两个主要原因:分段计息和本金提前偿还的增多。

分段计息是指,由于我是在每月9日还款,因此7月的还款利息计算覆盖了6月10日至7月9日,而这期间跨越了新旧利率的更替日期——7月1日。也就是说,7月的利息并非全部按新利率计算,只有7月1日至7月9日这9天享受到了降息的好处。

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