万科苦渡困境资产、REITs救兵以及种种千亿化债多管齐下

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2024-04-29 09:26:03 新浪网

近期，市场流传消息指出，万科正考虑转让其位于深圳的10项资产，估价超87亿元，涵盖酒店、商业、办公及公寓等多种类型。尽管万科随后澄清部分信息不实，但也确认正推进包括传闻资产在内的交易事项，强调资产交易是其经营策略的关键组成部分，并预期2024年的资产交易规模将超越前一年。

在面对资金流动性的挑战时，万科采取了多种措施，如资产打包出售、资产抵押贷款及推动房地产投资信托基金（REITs）等证券化方式，以应对债务压力、评级下调等不利局面。公司高层在业绩推介会上明确表示，资产交易是其业务转型和提升经营效率的重要途径，并预见到交易规模的扩大趋势。

以具体案例来看，上海七宝万科广场的50%权益被领展房产基金以23.84亿元收购，此交易反映出在整体估值提升的前提下，万科给予了较大的折扣。尽管万科在2022年财报中展示了七宝万科广场的强劲业绩，但市场对此有不同的解读，有消息指万科可能因最终成交价低于先前报价而损失了额外收益及运营权。

除七宝项目外，万科在过去一段时间内还处置了其他资产，如广州天河万科广场、悦榕庄酒店股权及深圳高新投的部分股份。同时，市场传闻万科考虑出售物流地产公司普洛斯的股份，但官方对此未作评论。

随着市场环境的变化，大宗资产交易正逐渐倾向于买方市场，万科并非唯一一个通过出售资产以增强流动性和资金安全性的房企，多家央国企亦采取类似动作。在此背景下，资产估值和成交价格间的不确定性增加，而万科大量出售经营性物业或将影响其租金收入，形成短期与长期资金配置的权衡。

面对资产交易可能存在的不公平定价，万科转向资产抵押作为替代方案，尤其是在监管放宽商业物业贷款条件后，公司已成功通过旗下项目获取大额经营性物业贷款，用以替换即将到期的债务和公开市场债券，这包括印力集团旗下的多个项目。

此外，万科也在积极探索资产证券化的可能性，中金印力REIT的成功发行及华夏万纬仓储物流REIT的积极推进，显示出万科在拓宽融资渠道方面的努力。尽管面临一定的监管问询和市场挑战，万科仍在积极推动长租公寓REITs的申报，旨在通过多元化的资产证券化工具缓解资金压力。

然而，万科的债务管理依旧面临考验，未来几年内有大量债券到期或可回售，加之评级机构对其资产出售进度及财务状况的担忧，导致信用评级被下调。尽管万科对评级下调表示反对，但无疑增加了公司在金融市场中的挑战。在此背景下，抵押融资和REITs成为了万科在复杂环境下寻求资金平衡的相对温和手段。

(责任编辑：张蕾)

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