房地产市场一季度投资与销售双双下滑，分别下降9.5%和19.4%，市场亟待企稳回升。面对此景，地方政府纷纷施展各种手段，包括放宽限购、调低房贷利率、发放购房补贴以及推行“房票”制度，几乎倾其所有调控工具。最近，一项旨在激活二手房市场、便利改善型需求换房的新趋势正在兴起——住房“以旧换新”。

据中指研究院监测，超过30个城市已公开支持“以旧换新”，主要采用两种模式：一是房企与经纪机构联手优先推广旧房；二是开发商或国资平台收购旧房，所得款项用于购买特定新房项目。尤其是采用国资收购方式的城市近期呈增长态势。

“以旧换新”有助于打通换房链条，提升楼市活跃度，释放置换需求。然而，实际操作中面临诸多问题，如旧房估值合理性、如何在当前市场环境下快速售出、国资收购所需的资金稳健性以及旧房后续用途等，相关政策尚待进一步探索和完善。

在人民网“地方领导留言板”上，一位网友呼吁昆明出台商品房“以旧换新”政策。昆明市住房和城乡建设局回应称，虽暂未推出此类政策，但部分房企已与经纪机构合作提供相关服务。接下来，该局将借鉴省外经验，结合本地实情，研究是否有必要出台相关政策。

除昆明外，其他城市网民也对“以旧换新”表现出关注，甚至在长三角热点城市亦然。随着支持该政策的城市日益增多，它已成为楼市调控的新趋势。据统计，自2023年起，已有超30城明确表态支持“以旧换新”。

鄂州、长沙、郑州等地近期相继发布文件，推行或鼓励“以旧换新”。鄂州鼓励中介、房企和国资平台通过集中帮卖和定向收购方式协助市民出售二手房；长沙规定全市范围内“以旧换新”购新房者，可按“认房不认贷”政策享受首套房优惠；郑州计划2024年完成10000套二手住房“以旧换新”，通过政府指定收购主体或市场化途径实现。

各地对“以旧换新”政策热衷，主要源于二手房库存庞大、交易缓慢以及房企去化压力增大。通过协助二手房业主出售旧房、购买新房，既能满足改善型购房需求，又能助益新房销售。

数据显示，2023年以来，全国二手房挂牌量持续攀升，重庆、成都、天津、青岛、南京、武汉、郑州等12个城市已超10万套，其中6城更是突破15万套，重庆、成都更高达22万套。二手房市场已成为楼市重要组成部分，对调控政策反应敏锐。

易居研究院报告显示，3月份全国22个重点城市中有15城二手房交易活跃，表明各地支持政策成效显著。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，近期二手房交易占住房交易比例接近四成，其中约60%为90平米以下、总价300万以下的房源，反映出巨大的刚需及换房潜力。

“以旧换新”旨在激活存量市场、畅通换房链，激发楼市活力。目前各地主要采取房企与经纪机构联合优先售卖旧房，或由开发商、国资平台收购旧房并将售房款用于购买指定新房项目的方式。部分地方还提供购房补贴。

尽管多地积极推动“以旧换新”，但实施过程中仍存在痛点。以郑州为例，其计划由国资收购二手住房5000套，规模远超同类城市。郑州“以旧换新”工作启动首日，线上平台访问量大，市民积极参与，但实际成交需时。去年太仓首次尝试“以旧换新”时，首批名额仅完成6组交易，后续随着活动推进，成交量才逐渐增加。

中指研究院指出，当前“以旧换新”政策效果尚不明显，主要难点在于快速出售旧房，通常需要在价格上作出让步。此外，选购新房时面临房源选择受限、购房者观望情绪浓厚、对期房持谨慎态度等问题。

有郑州网友表示，自家拥有的“老破小”、“老破大”难以出租和出售，期待政府收购以解决卖房难题，但对于购买新房仍有顾虑。无锡网友询问当地是否会推出全城“以旧换新”政策，得到答复称目前仅梁溪区实施，全市范围暂无计划。

李宇嘉建议，开发商应将优质项目纳入“以旧换新”，提供价格优惠，而非借此机会处理尾货。对于国资收购旧房，需考虑资金实力、信息获取及管理能力，妥善解决分散收购的二手房如何转为保障性住房、如何高效运营等问题，政府应着力优化基础性制度。

总体而言，2023年多城推行“以旧换新”政策，有望助力置换需求客户快速卖房、降低成本、激活存量房市场、提振楼市。但在当前市场压力下，政策效果各异，需整合各方资源共同推动。