4月18日晚19点,位于深圳市宝安区沙井街道步涌社区37号吐莲大厦713号的一套建筑面积48平方米的房产,在阿里拍卖网以44.9万元成交,折合单价7741元/平方米,远低于周边二手房约4万元/平方米的平均水平。该房产无房产证,仅依据“历史遗留、集资分配协议、律师见证”等文件进行交易。
类似的小产权房拍卖在阿里拍卖、京东拍卖等平台上并不鲜见,常以“特价房、不限购、待拆迁”等关键词吸引关注,主要集中于深圳、广州、北京等城市。此类现象源于深圳,2022年有拍卖公司将此模式引入北京,至2023年下半年,成交量显著增加。4月18日晚20点,深圳市大鹏新区葵涌镇葵涌村屯围10-1号的一间30平方米平房在阿里拍卖网经过42轮竞价后以41.3万元成交,单价约1.18万元/平方米。买家需支付5.9%的佣金及服务费,以及2000元律师见证费和5000元公证费。贝壳找房网显示,该地段二手房普遍售价超过3万元/平方米。拍卖信息特别指出,该自建房若遇拆迁、征地等情况,所有权益归属买家,且已纳入花样年城市更新片区,可确权。4月14日,京东拍卖网有一套位于深圳市南山区荔湾太子苑的房产,建筑面积约85平方米,凭借“集资建房合同”以228.8万元成交,单价约为2.69万元/平方米,远低于周边7万至10万元/平方米的二手房价格。4月3日,阿里拍卖网成交了一套位于北京市顺义区正卷公寓的房子,建筑面积155平方米,成交价35.4万元,单价仅为2283元/平方米。对比贝壳找房网数据,该区域新房、二手房均价在2万至4万元/平方米。该房源为“宿舍及配套用房”,无房产证,仅剩58年使用权,原权利人需在中标后15日内协助办理租赁合同更名。
此外,北京还有部分城中村自建民房在阿里拍卖网上分割出售30年使用权,每套面积约30平方米,起拍价5万元。据统计,4月1日至18日期间,深圳阿里拍卖网累计成交小产权房超过50套,广州成交8套;深圳尚有约180套小产权房处于拍卖或即将拍卖状态,广州则有约50套。
相较于深圳、广州,北京小产权房的挂牌量较少。以正卷公寓为例,自2023年6月至今已拍出12套,另有2套将于5月15日开拍。
购买小产权房仍面临风险。深圳小产权房类型多样,包括村民自建房、合作建房、统建房及部分军产房。虽然深圳曾尝试为部分小产权房“转正”,但由于高昂的土地出让金,部分房主选择不办理。在城市更新过程中,部分小产权房可通过审核获得相应补偿,但并非所有都可享受,甄别过程复杂,故购买风险犹存。
判断小产权房风险的关键在于查看其土地、规划和建设手续是否完备,以及合同条款是否符合现行法律法规。如租赁合同租期超过法定最长20年限制,超出部分及相应租金可能不受法律保护。为规避风险,部分交易通过将长期租期拆分为多个自动续租期,并将租金平均分配至各租期内。
近期,部分小产权房在阿里拍卖、京东拍卖等平台的交易活跃度提升,成交价格明显下降。例如,北京正卷公寓一套106平方米房源,2012年首次交易时租金总额为121.9万元,而2023年7月在阿里拍卖的成交价仅为65.2万元,降幅显著。同样,深圳龙岗南岭普强花园二区一套28平方米小产权房,2023年10月至2024年3月间价格下降81.4%,从31.16万元降至5.79万元。
购买小产权房的群体以刚需为主,部分投资者看重其相对较高的租售比。然而,当前房地产市场的压力导致出租率和租金下滑,已回收成本的业主可能选择抛售,而刚需业主低价抛售的可能性较小。拍卖人士处理的部分房源,原业主或因长期空置、抵账等原因急于出售。
4月18日19点,深圳市宝安区沙井街道步涌社区37号吐莲大厦713号房在阿里拍卖网以44.9万元成交。该房源建筑面积48平方米,折合单价7741元/平方米,远低于周边二手房普遍约4万元/平方米的价格
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