小产权房房主称能卖多少算多少低价抛售潮引关注

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2024-04-24 12:57:09 澎湃新闻

4月18日晚19点，位于深圳市宝安区沙井街道步涌社区37号吐莲大厦713号的一套建筑面积48平方米的房产，在阿里拍卖网以44.9万元成交，折合单价7741元/平方米，远低于周边二手房约4万元/平方米的平均水平。该房产无房产证，仅依据“历史遗留、集资分配协议、律师见证”等文件进行交易。

类似的小产权房拍卖在阿里拍卖、京东拍卖等平台上并不鲜见，常以“特价房、不限购、待拆迁”等关键词吸引关注，主要集中于深圳、广州、北京等城市。此类现象源于深圳，2022年有拍卖公司将此模式引入北京，至2023年下半年，成交量显著增加。4月18日晚20点，深圳市大鹏新区葵涌镇葵涌村屯围10-1号的一间30平方米平房在阿里拍卖网经过42轮竞价后以41.3万元成交，单价约1.18万元/平方米。买家需支付5.9%的佣金及服务费，以及2000元律师见证费和5000元公证费。贝壳找房网显示，该地段二手房普遍售价超过3万元/平方米。拍卖信息特别指出，该自建房若遇拆迁、征地等情况，所有权益归属买家，且已纳入花样年城市更新片区，可确权。4月14日，京东拍卖网有一套位于深圳市南山区荔湾太子苑的房产，建筑面积约85平方米，凭借“集资建房合同”以228.8万元成交，单价约为2.69万元/平方米，远低于周边7万至10万元/平方米的二手房价格。4月3日，阿里拍卖网成交了一套位于北京市顺义区正卷公寓的房子，建筑面积155平方米，成交价35.4万元，单价仅为2283元/平方米。对比贝壳找房网数据，该区域新房、二手房均价在2万至4万元/平方米。该房源为“宿舍及配套用房”，无房产证，仅剩58年使用权，原权利人需在中标后15日内协助办理租赁合同更名。

此外，北京还有部分城中村自建民房在阿里拍卖网上分割出售30年使用权，每套面积约30平方米，起拍价5万元。据统计，4月1日至18日期间，深圳阿里拍卖网累计成交小产权房超过50套，广州成交8套；深圳尚有约180套小产权房处于拍卖或即将拍卖状态，广州则有约50套。

相较于深圳、广州，北京小产权房的挂牌量较少。以正卷公寓为例，自2023年6月至今已拍出12套，另有2套将于5月15日开拍。

购买小产权房仍面临风险。深圳小产权房类型多样，包括村民自建房、合作建房、统建房及部分军产房。虽然深圳曾尝试为部分小产权房“转正”，但由于高昂的土地出让金，部分房主选择不办理。在城市更新过程中，部分小产权房可通过审核获得相应补偿，但并非所有都可享受，甄别过程复杂，故购买风险犹存。

判断小产权房风险的关键在于查看其土地、规划和建设手续是否完备，以及合同条款是否符合现行法律法规。如租赁合同租期超过法定最长20年限制，超出部分及相应租金可能不受法律保护。为规避风险，部分交易通过将长期租期拆分为多个自动续租期，并将租金平均分配至各租期内。

近期，部分小产权房在阿里拍卖、京东拍卖等平台的交易活跃度提升，成交价格明显下降。例如，北京正卷公寓一套106平方米房源，2012年首次交易时租金总额为121.9万元，而2023年7月在阿里拍卖的成交价仅为65.2万元，降幅显著。同样，深圳龙岗南岭普强花园二区一套28平方米小产权房，2023年10月至2024年3月间价格下降81.4%，从31.16万元降至5.79万元。

购买小产权房的群体以刚需为主，部分投资者看重其相对较高的租售比。然而，当前房地产市场的压力导致出租率和租金下滑，已回收成本的业主可能选择抛售，而刚需业主低价抛售的可能性较小。拍卖人士处理的部分房源，原业主或因长期空置、抵账等原因急于出售。

(责任编辑：张蕾)

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