原标题：认房不认贷10天后的北京楼市：二手房成交量明显放大

北京市出台“认房不认贷”政策已经一周，中国证券报记者对北京楼市进行调研发现，北京地区二手房挂牌量迅速增加，目前已经逼近16万套，处于绝对高位；成交量也位于绝对高位，周末日成交量超1000套，较新政出台前实现翻倍。

二手房交易活跃

“目前，北京地区二手房挂牌量已经达到159806套，较新政出台前增加了8000多套。”北京链家一位中介告诉记者，“目前挂牌的主要是远郊区，但成交一般，刚需还没有入场。成交比较好的是市中心一些学区房以及一些改善型住房。”

记者在西城区一家中介门店了解到，目前，北京市很多学区房片区挂牌量基本没有新增，但是成交量相比新政前要明显放大。购买学区房的基本都是换房客户，很多采取先买后卖的方式。中介介绍，目前，学区房价格整体比较平稳，一些房源价格低于近几年成交平均价，主要是长时间没有成交，价格已经谈判过很多轮。

记者还了解到，考虑到非核心区的房子不好卖，很多学区房的中介人员将换房客户的交易预留时间拉长至半年左右。而此前，这些中介只给换房客户预留2个月左右的交易周期。

中原地产监测数据显示，北京自9月1日发布“认房不认贷”政策以来，成交量持续位于高位。其中，9月2日北京地区二手房成交量达到1200套，3日成交量达到1400套。过去的一周，北京二手房累计成交了5000套左右，接近8月的一半。

据北京住建委官网数据统计，8月北京二手房成交10960套，环比上涨12.8%，同比下降21.3%。虽然市场整体交易仍处于低活跃度区间，但和7月相比，北京二手房成交量有所回暖。

　　新房成交分化

记者走访北京新盘了解到，政策利好叠加“金九银十”旺季周期，不少开发商推出了新楼盘项目，其中包括一些豪宅项目。

近日，位于北京东四环朝阳公园板块的融创壹号院项目正式开盘，总价3000万元起。开盘首日，现场有169套成功认购，总认购金额约56.2亿元。记者了解到，该项目经历了较长时间的蓄客，取得开盘资格后，立刻就选择开盘入市。

“项目是2026年10月交房，期房销售，一共350套，开盘卖了一半。单价是12.6万元/平方米至14.35万元/平方米，精装修交付。周围的二手房也差不多是这个价。”融创壹号销售人员告诉记者。

豪宅网总经理刘军告诉记者，对于高端项目而言，一些高净值客户一般不会选择贷款，“认房不认贷”政策影响其实不大，真正有影响的是对购房心理的提振。

走访过程中，多位销售人员告诉记者，北京新楼盘之前最好卖的是两居室，新政出台后，三居室、四居室的认购情况明显好转。短期内，本身产品不错、比较畅销的楼盘应该很快会出现抢房、清盘情况。对于二类改善盘来说，能上车的客户多了，销量也会有一定的提升。

但也有一些楼盘由于性价比低、楼盘位置欠佳，缺乏产品竞争力，销售情况依然欠佳。

中原地产监测数据显示，新政出台一周，新建住宅累计成交3500套左右。主要集中在9月2日、3日，分别为1800套和900套。此后几天北京地区新房成交量基本维持在100套左右，成交整体比较平稳。

“购买核心区、总价在千万元级别的购房者，新政出台前很多是全款，目前依然是全款为主。买核心区房产的家庭，很多不止有一套房子，所以对他们的影响不大。刚需客户目前入场积极性还没有完全释放，需要进一步等待市场发酵。”有销售人士告诉记者。

　　市场反响积极

对于“认房不认贷”政策影响，住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛日前接受媒体采访时表示，政策出台后，我们也在密切观察，市场反响总体上是积极的。有市场机构也做过调查，调查显示，从全国整体上看，购房意愿大概能够增加15个百分点，一线城市增幅可能会更高。刚需和改善性需求购房者，积极入市的迹象是非常明显的。一些市场机构的调研显示，带看量和成交量都有比较明显的提升。

据浦湛介绍，“认房不认贷”政策出台以后，北上广深4个一线城市积极落地，已经全面落实了“认房不认贷”政策。从过去房地产市场发展的过程来看，4个一线城市都是房地产的热点城市，它们对周边城市乃至更大区域范围内的城市，甚至是全国，都有非常明显的“风向标”作用。另外也要看到，随着房地产市场发展，特别是在目前的发展阶段，城市之间的分化更为显著。2018年开始，房地产调控政策实际上就采取了“因城施策”“一城一策”的调控机制。在这一机制下，城市要结合各自房地产市场的发展情况，来完善优化调整调控政策。

对于房企而言，易居研究院研究总监严跃进对记者表示，“认房不认贷”政策积极效应显现，购房者市场情绪明显被带动起来，也更容易激活市场交易需求。加快销售是房企现金流好转的必由之路，对于一些头部涉险房企而言更是如此。“认房不认贷”政策出台后，相关房企更要抓住市场利好机会，加速销售。

“认房不认贷”政策落地第二天
有人买房在北京安家

北京一家房产中介公司的经纪人大森（化名）表示，他8月便已听说北京或要实施“认房不认贷”政策，但是直到9月，随着政策正在落地，他的工作才跟着忙了起来。

大森告诉记者，有些区域已经实实在在地开始涨价，这种情况已经有两三年都没见过了。新房有一个备案价格，比如说某个楼盘可能备案价格就是每平米53000元，之前不好卖的时候，开发商会给予一些特价房，变相的降价和折扣，但是现在这种情况的确在缩减。

聊起最近的工作，大森表示，自己负责的区域看房量有所增加，大家看的大多是价格在500万元左右、两室一厅的刚需房。而这种增加也不仅仅体现在北京的楼市上，许多人在中介公司的APP上查找经纪人，因为大森的评分比较高找到他，记者采访当天，他就接到了哈尔滨、武汉、合肥等城市的客户咨询，大家聊了几句之后才发现大森所负责的并不是他们所在的城市，“但是确实也可以看出来，各地房地产市场都开始有回暖的迹象。”

大森表示，“认房不认贷”等政策的落地，特别是在北京、上海等城市的落地，其实是给很多人增加了选择。“打个比方，原来在本区域换房是不太愿意换的，或者说在本区域换房是换不了的，因为从一个小区两居室换到三居室，尤其是市区，可能原来房子值500万，那想换的房子可能值800万，中间差300万是换不起的，但是现在出了这个政策之后，贷款能贷的多就可能换得起了，一定会有一些人去换，此外一些具有刚需购房需求的人也会趁机入手。”

王先生毕业后一直在北京工作，本来就拥有首套购房资格。一直想在北京买房，但是因为此前在别的城市有贷款记录，这样的话首付的比例高，他支付不起，所以之前一直在观望，经常在休息日抽空去看房。而这次终于等到北京“认房不认贷”政策落地，他和家人商定后第二天就联系中介签了购房合同。他感慨：“不用再等了，终于可以在北京安家了。”

既是买家也是卖家：
每次去看新房子心情都很复杂

北京市昌平区的叶女士在2015年毕业后留北京工作，两年后在昌平买了房。因为考虑到家里小朋友的教育问题，她想将房子置换，终于在上个月定了新房，但是老房子一直在找买方。对此，叶女士表示：“每次去看新房子心情都很复杂。”

叶女士解释说，买房是因为想买的小区已经看好了，一直在等更合适的时机。一方面想等自己的房子卖出去，另一方面希望小区房价能继续再降。后来有一套已经看好的房子，中介说业主在挂牌价的基础上可再低20多万元。因为在那个小区看房子快半年了，她觉得这套房子从位置、楼层来说最符合要求，价格也是近半年来该小区最低的，再加上业主同意给一个7个月的周期，于是就决定先交定金。

叶女士向记者说出自己的担忧，政策出台后，她心想自己的房子可能会更好卖，但实际并没有；另一方面也担心置换房子的业主会反悔，当时只交了5万元定金。房屋中介也告诉她，政策出了之后，手里几个在谈的业主变强硬了。不过，她买房的业主还挺好的，没有其他的想法，之前约定的下周二交剩下的25万元定金。全部定金交完，这边就能彻底放下心了，再等明年2月交房款剩下的部分和过户。目前的任务就是全力想办法卖自己的那套房，毕竟其属于“老破小”还没学区，并不好卖。

对于这种情况，房产经纪人大森解释，这种情况肯定存在，并且不在少数。随着政策的出台，预期的成交量肯定是要往上走的，但具体情况还是要看板块。他向记者举例，一个同事上周给他打电话，告诉他自己负责的市场最近特别好，有客户赶快推荐，肯定能稳签。但实际上呢，他身边的情况就是房子依然不是那么好卖。区域不同差异感受也不同，尤其是一些业主，卖掉一个很冷淡区域的房子，然后去换一个特别热门的区域，感受是十分煎熬的。他可能那边是一套房一套房地错过，而这边如果他不能现卖的话，其实会特别难受，感觉到一边是冰冷的冬天，一边是炎热的夏天。

有人持谨慎态度：
只要有能力，我们会尽量少贷款

大森说，最近一两年，北京市场的房源量有所增加。客户能明显感觉到的是，你看的房子越来越多，市面上可能今天有一套便宜房子，明天还有一套更便宜的房子，所以作决定的心就没有那么坚定，而且作决定的时间会很长。随着房源的增长，很多业主如果急着卖，就只能降价。

他解释：“因为卖房其实没有什么好的招数，如果说想尽快卖出去，只能是降价，所以实际上这几个月的情况是下跌的。身边有一些小的房地产公司，在这段时间都被卖掉了。”

谈到网上关于9月2日北京二手房成交了1000多单的报道，大森表示，新政出来之后，成交量是增加了，但这一天的数据可能比较个例，并不一定真实反映市场的情绪，“可能还是比不上早些年的同期水平，不过肯定是比今年之前几个月好很多的。”

大森提到，房地产市场其实也是一条线，如果把它当股市来看的话，可能在政策前夜，这就是谷底，一个非常利好的政策之后，它一定会往上走，那么很多人、尤其是已经具备购买能力的人，其实会有一种“措手不及”的感觉，就像是超市刚开门，顾客一定是往前冲的，至于里边有什么特价、是不是真的便宜，其实是不知道的。“所以刚开始会有一个小高峰，很多人是这样往前冲，特别是在一些比较抢手的户型和地段。”

不过，大森说，在郊区等地段，其实很多人都在卖房子，对买家来说并不需要这么着急，“反正每天小区都在上房子。”

此外，记者了解发现，虽然政策对于许多购房者是利好的，但是不少人在购房中还是持保留和谨慎的态度。

李女士在北京已经工作十几年，本来就有买房的计划，刚好赶上政策，所以就趁此机会迅速卖了房。然而谈到买新房，她表示：“虽然首付我确实少付了，不过我们也不想贷那么多，未来还款的压力会比较大，所以还想再算一下最后到底首付多少我可以承受。”

因孩子读书有置换需求的王女士也表示，她本来考虑去海淀区买房，几经纠结还是放弃了，怕以后老破小没人买，“现在这个情形，只要有能力，我们会尽量少贷款。”