原标题：“疫情三年，涨回来只用了一周”，客户加价买、房子看着看着就被买走了……上海1月的新房卖了全国第一

“疫情三年，涨回来只用了一周。”

不少上海房产中介这几天都在社交平台疯传这句话。

阴雨连绵的双休日，挡不住魔都人民看房的脚步。

“上周六大雨，带一组客户看了三套房，后来一天之内其中两套卖掉，客户立马就订了最后一套，还是加价买的。”

2月14日，上海某头部中介门店置业顾问陈禹萍向《每日经济新闻》记者解释说，“上海真的不缺购买力。”

上海链家的数据印证了中介们的直观感受：2月前两周，链家门店的成交量较此前增长50%-60%，带看量增长30%-40%。

1月新房卖了全国第一

1月份，上海新房市场也是止不住的火热。

从前滩格力海德公园积分过百摇号日光，到象屿招商公园1872二次开盘实现两开两罄，再到远郊刚需盘南翔湖畔天下清盘，据每经·中国重点城市最热销项目上海榜，TOP10项目合计销售额高达370亿元，成为全国销冠城市，并且远远高于2022年274.68亿元和2021年的192亿元。

新房市场一房难求的热度也无可避免地传导到二手房市场。从1月份开始，在二手房成交套数环比减少35%的情况下，参考成交价却上涨了1.24%。

中指研究院提供的上海二手房价地图显示，上海市区范围内，杨浦区、浦东新区、静安区、长宁区等区域二手房价格同比涨幅均远远高于4.04%的平均涨幅，其中杨浦区也是10万+新房供应量较大的区域，二手房均价已经达到73126元/平方米，同比涨幅达6.39%。

2023年1月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

而二手房成交热点板块则比较稳定，浦东新区周康板块、惠南板块等都是成交排名靠前的板块。多家机构（中原地产、上海链家）统计数据同时显示，嘉定新城、松江新城、奉贤新城均在二手房交易排名前十之列，这些板块内总价不超过300万元的房源交易活跃。

刚需，率先回暖了。

嗯，是小阳春的节奏

在浦东内环内洋泾板块，2月份第一周成交集中在总价300万元上下，到了第二周，总价已经明显提升到了500万元左右。

“这类买房群体大部分是年轻的新上海人，首付现金流没有那么多，一般都是买300来万元的比较多。”

“200万-300万元的房源，房东市场80%还是置换的，加上‘三价合一’基本上从2022年年中开始在操作层面有所放松，甚至有的小区核价超过了成交价，房东有机会向上置换。”

在陈禹萍看来，这批房东拿着300万元首付去买五六百万元的房子，然后继续往上置换，等到总价1000多万元的大房子开始热了，这个市场就全面火了。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为：“数据表明目前市场活跃度较高，对楼市的信心有所恢复。从成交周期来看，房源成交周期和客源成交周期都有缩短，目前成交节奏有加快趋势。”

最喜欢去交易中心排队了

门店一周成交了8套房，陈禹萍也说，感觉往年二手房房东的“跳价”就快出现了。

因为二手房市场，最先感受到热度的是买家，然后才是房东。

“当你突然发现很多人跟你一起看房，不仅仅是周末，甚至工作日大家都在看房，房子看着看着就被买走了，从中介角度来说，当下市场还可以。”

“下雨根本挡不住带看，公司的成交喜报也一直在发发发。而且你看，上海也不只我们一家公司，别家二手房也在不停成交，上海这个地方就是买涨不买跌。”

“对我们来讲，这个时候最喜欢的就是——去交易中心排队。”陈禹萍笑着说。

从带看40次卖一套到20次一套揭开北京二手房成交率提升的真相

从去年下半年的每35-40次带看成交一套，到现在每20-22次带看就能成交一套，春节前后，小原明显感受到自己所服务片区二手房带看成交率的提升。

小原的感受并不是个例。

北京商报记者近日在北京城六区走访二手房市场了解到，包括朝阳大望路、东城和平里、丰台木樨园和石景山鲁谷等多个典型片区的二手房带看成交率较去年下半年都有较大幅度的提升，部分片区的带看成交率从过去的40次左右成交提升至20次左右成交，交易周期也有一定缩短。

但来自一线经纪人的判断，这并非所谓的热火朝天的“小阳春”，积压的需求、下调的报价是这波集中成交的关键。

且从周成交的情况看，北京整体市场已经出现量增乏力的局面。

待这部分低价房源成交后，市场将迎来横盘期。

周期、带看成交比都在提速

所谓带看成交率，指的房源带看次数与成功交易的点值。

因大部分的卖方会选择多家中介公司挂牌，因此并没有官方口径，更多的数据来自经纪人的口口相传。

小原是一家头部中介公司和平里片区的经纪人，据他介绍，自己服务的片区去年二手房市场的平均带看成交率大概在2.5%左右，也就是带看40次成交一次，今年开年至今，这一数据提升至5%上下。

“这个数据并不是北京全市平均值，跟片区的活跃度有很大关系，我们去年带看35-40次才会成交，丰台木樨园片区就要增加到40-45次才成交，有时候会更多。”

冯伟是某头部中介公司木樨园片区的一名经纪人，因为跟小原有过两套互卖的房源，渐渐熟悉起来。

两人有交集的小区在宝汇苑，是木樨园片区一个1999年前后的小区，也是冯伟“了如指掌”的一个小区。

“宝汇苑这样的项目要更慢一些，物业差、临街、超过20年了，这样的项目带看成交率要到2%，也就是50次可能才成功，但像悠胜美苑基本报价合适8-10次就算多的。”但冯伟也强调，哪一个小区的单体带看成交率其实对经纪人来说意义并不大，服务片区的整体带看成交率提升才是他们更看重的。

他向北京商报记者证实了小原口中的带看率差异和提升。

“虽然提升的幅度不像小原他们和平里那么明显，但还是有的，而且我个人服务的客户90%都是酝酿很久的，一旦看定房源，成交周期非常短，这也是市场一种提升吧。”

同比降价的房源占大多数

尽管一南一北两位头部中介公司的经纪人均证实了目前北京二手房市场带看成交率的提升，但他们并不认为“小阳春”全面到来。

“现在卖得快的要么是极为稀缺，要么是同比降价的。”小原以自己服务的和平里片区为例，目前比较抢手的小区为和平里中街3号院、和平新城等物业好、比较新的小区。

而此前因升学大热的地坛北里、化工大院以及青年湖小学对口片区均有不同程度的回落。

冯伟同样表示，上述提到的宝汇苑，以该小区三套门店成交的房源为例，同为53平方米、西南朝向的大一居，低楼层，装修程度大致相当，同为满五唯一商品房，2021年4月、7月成交的两套价格分别为319万元和317万元，今年春节前老客户委托的一套报价仅为307万元。

“虽然有业主着急卖的因素，但前两套，特别是319万那套也是着急卖，当时业主和我们的评估报价也在330万元，眼下的307万元报价目测一周之内就能成交，但这套房子一旦成交，买家对于这个小区新的心理价位也随之形成。”冯伟表示。

对于两位经纪人的判断，北京商报记者走访多个片区时多位房产经纪人也予以证实。

在石景山区，京汉旭城一套88平方米的西南向、中间楼层两居室近期的成交报价为563万元，而在某头部中介公司的后台，去年同期户型、楼层、首套二套条件差不多的房源，成交价为590万元；在朝阳区，因教育配套曾受到家长追捧的珠江帝景近期的一套128平方米两居室成交价格约为1178万元，去年同期大致相当的房源成交价位1275万元……

存量释放的“临界点”

“现在的问题是，虽然成交的效率提高了，但并不是小阳春就彻底来了。”服务两个完全不同的片区，当下的境况也不尽相同，但无论是小原还是冯伟，从自身摸底市场以及与外带客户交流，眼下的北京市场回温属于“累计需求释放”+“低价房快速成交期”。

在小原看来，现在有点像2020年的3、4月份，必须要买、不得不买的，碰上价格特别合适的，就快速出手。

不一样的是，当前购房者的耐心更强，卖了房子不着急买慢慢看的越来越多。

“这可能就是市场稳定给购房者的信心，但小业主却没有这么淡定，市场还没上行，小业主们的心态先躁动起来。”

小原直言，自己并不掌握北京全市的数据，但从公司领导开会反馈的信息来看，近期卖得好的都是那些报价比较“到位”的房源。

据小原透露，目前公司的这类房源已经出现消化大于收房的情况，且小业主惜售的情况明显。

买家基于对市场的判断如果持续，待这部分低价房源成交后，市场可能会迎来横盘期。

小原和冯伟用近期他们有过带看或成交的10个小区为例，包括前两年大火的得胜片区，除了阳光丽景、中骏等次新盘、高端改善项目、老破小们均有下行。

小原服务的和平里片区中，此前同期成交量比较大的和平里五区、化工大院、地坛北里等，与去年同期比，大部分的报价下调了5%左右。

“当然，也有不少业主要求报高的，我们一般的操作是说清楚我们对这套房子的判断、合理的报价区间、成交的可能性，比较盲目报价浪费双方的时间，但如果业主坚持高报，我们也只能尊重，但一般就不能是‘必看好房’了。”

来自机构的数据也证明了市场的不稳定：中原地产研究中心数据显示，2023年第1周（1.2-1.8）北京二手房住宅成交量仅为1777套，较上周大幅下降44.87%；第2周（1.9-1.15）重回3000套以上，达到3361套；第3周（1.16-1.22）和第4周（1.23-1.29）受春节因素影响合计成交量为1988套；第5周（1.3-2.5）、第6周（2.6-2.12）北京二手房住宅成交量呈持续上升态势，第5周二手房成交2814套，第6周为3190套。

中原地产首席分析师张大伟分析称，去年12月北京市场极端低温，当前逐渐恢复到去年正常水平。

从周成交的情况看，积压需求为后续抬升奠定基础，但可以看到北京整体市场已经出现量增乏力的局面。

预计到4、5月份二手房如果没有明显的政策，市场将会迎来横盘期。