可见,人口质量和数量的变化,会逐渐改变人们对住房的认知,住房自有率将不再是一个一致性的需求目标。
区域发展不均衡和区域竞争,在加速人口流动的同时,使人们开始调整对住房内生价值评价指标,即住房内生价值愈发基于房租和房租贴现率,而非基于房价上涨预期。
由于贴现率围绕自然利率或国债收益率曲线摆动,这将逐渐褪却掉住房的金融属性,使其回归到实用价值的居住属性。
而随着股市等权益市场在制度、风险定价、交易和管控等上的日益完善,权益市场将会逐渐成为居民部门价值储存的主要配置市场,这也使逐渐剥离金融属性的房地产面临系统性定价重构。
社保福利体系的日益完善,也将带来房地产的定价重估。
在社保体系覆盖度不够的情况下,人们用养儿防老来进行代际交易,因此购置房产定居就成为了根深蒂固的传统,因为自有住宅的安居是孝道传统文化的经济基础,没有自有住宅的加持,孝道的维系成本就很高。
随着职工社保、城乡居民养老体系等的完善和覆盖度的提升,孝道逐渐从经济的跨期交易中解脱出来,这将从传统文化和信念方面,改变人们对住房的定价逻辑。
此外,目前基于金融属性估值的住房,其高房价抬升了经济社会运行成本,压低市场的投资边际收益率,加剧房市的有效需求不足,使高房价很难维持,房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事,且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。
二十大报告强调房住不炒和租购并举的背后,是对经济社会变迁的深刻理解,投资者需做好不动产定价重估的积极准备,各地应把握住政策激励的头寸,避免过犹不及的诱多,扼杀当地经济的活力和透支长期的增长潜能。
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