如未按期支付,则房屋买卖合同自动解除,伍亭颖应偿付违约金(合同总价的20%),且赔偿范俊等原有的装修损失180万元。
这次协议后,伍亭颖在7月13日缴清了逾期付款的利息,并完成了745万的首付,剩余745万元尾款,将在8月30日过户前全部付清。
没想到,伍亭颖的购房尾款,因为银行审批延误再次逾期。
2021年6月25日,上海市黄浦区人民法院做出一审判决:伍亭颖的房屋转让协议被解除;必须在判决生效10日内搬离房屋,如逾期将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费;伍亭颖要赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元,承担案件受理费4.6万元。
一审之后伍亭颖和范俊等都进行了上诉,上海市第二中级人民法院在2021年12月1日驳回上诉、维持原判,伍亭颖将承担案件受理费2.72万元。
对于这起纠纷,重庆市律协刑民交叉专业委员会副主任、重庆海力律师事务所伍继军律师表示,本案的焦点在于:“卖方是否因买方的逾期付款行为享有合同单方解除权;买方因为银行办理贷款超期,是否足以导致买方合同根本性违约,从而导致双方合同解除。”
根据《民法典》第五百六十三条的法律规定,伍继军律师认为上海法院的判决合法但不合情:在无证据证明卖方存在实际损失的情况下,应实现合同法鼓励交易的制度目的,从而维护市场交易的稳定。
从法律的公平角度,也可以不解除合同,让违约方承担违约责任,不建议卖方以此为由解除合同。“从我在重庆遇到的类似案件来看,基本都是要求继续履行合同。”伍律师说。
伍亭颖不仅失去了房屋,还要赔付违约金、房屋整修费等将近500万,被称为“最惨购房人”。
伍继军律师坦言,这个结果对公众认知有一定冲击:“在卖方没有实际损失的情况下,直接判决解除合同,不符合鼓励交易的目的。希望大家在大宗商品交易过程中,尽量使每一个交易环节合法化,避免这种纠纷的发生。”
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