道境体育产业投资有限公司虽然设在北京，但以前在北京并没有一块像样的场地。而将体育项目按照shopping mall的模式打造出来的场馆，道境体育健康中心算是北京第一家。在翁士朝看来，道境健康中心可以称为“综合体育mall”，但与shopping mall又有一定的差距。“体育有体育的特色，一味地照搬并不能成型。所以在项目规划时，我们在如何平衡商业性质与体育用途的融合性上思考良久。”
北京晨报记者在现场看到，道境健康中心内的各个项目均由不同商户运营，每个商户独立负责一个项目，而道境健康中心则是整体的规划设计。场馆中不仅配备了常规的休息区域，还有淋浴、餐饮、娱乐等业务，满足消费者在运动中心中的大多数需求。
翁士朝介绍，入住的商户是经过严格筛选后确定的，每一个运动项目都有自己的特色。特别是在引入传统运动项目的同时，也引入了新兴体育项目。因此多米诺、VR体育、泡泡足球等项目也在道境运动中心中占有一席之地。
考察一见钟情 大胆构思创意
翁士朝说，选择将第一个“综合体育mall”落地大兴，一方面有生物医药基地这杆“大旗”，体育也是大健康产业，另外大兴区有着众多的工业区，清退的厂房很多，从这个角度来讲，大兴算是体育产业价值“洼地”；而另一方面来自政府方面的支持，道境体育是重点引进项目。
2016年8月份，翁士朝来到大兴考察，在此之前，北京各个郊区他已经跑了个遍，废旧厂房也看了不少。但是第一眼看到这个钢结构工厂，虽然停工一年多时间，厂房看上去很破败，却让他“眼前一亮”：“这里原来是生产钢结构的厂房，工业厂房的结构安全性要优于服务业，当然我们也做了必要的结构检测，确保安全可靠；单体面积够大，一个厂房就上万平方米，不用大拆大改，只需要重新定位功能，进行一些空间铺垫就能让它焕发新活力。”翁士朝说，要满足功能的话，只需要进行保温改造，增加保温墙、保温屋顶，增加新风系统，对灯光、运动地板等进行专业改造。“所以当时我第一眼看到这个工厂时，就在脑海里构思创意了。长200米、宽45米的大空间，有足够的空间进行大胆、丰富的空间内涵提升。”
另外吸引翁士朝的还有整个园区占地60多亩，道境体育只需要用三分之一，另外的空厂房，还能吸引其他的体育产业入驻，形成集成效应。
