案例二
交易延迟 换房人无奈违约
去年11月25日，张女士与王女士签订房屋买卖合同，约定张女士将其名下位于回龙观某小区的房屋出售给王女士，成交价格为155万元。合同签订后，王女士依约向张女士支付了购房定金3万元。
按照合同，王女士应于去年12月15日前支付购房首付款45万元，逾期超过30日未付款，张女士有权解除合同。但王女士未按约定日期支付首付款，张女士遂起诉至法院，请求解除房屋买卖合同，并判令王女士支付违约金。
面对起诉，王女士自称是为了改善居住条件，先把自己现在住的房屋出售后，再用所得房款购买张女士的房屋。因自己这套房屋的购房人未及时支付购房款，才导致自己没能按期向张女士付款，因此不同意解除合同。
昌平法院审理认为，张女士和王女士签订的合同合法有效,双方均应依约履行。王女士未能如期支付购房首付款，构成违约，张女士行使合同解除权的条件成立。因此，法院判令双方解除房屋买卖合同，并且王女士须向张女士支付违约金3万元，定金不退。
法官提示：换房情况最好写入合同
为避免因第三人的原因造成换房人对出卖人违约，法官在此提醒：1.出售自有房屋前，换房人应当对房屋买受人的资信状况进行严格审查，审慎选择交易对象，坚决摒弃信誉较差、付款能力较弱的买受人；2.对自身经济能力及房屋总价值要有清醒的认识，并在此基础上合理确定售房款的给付期限、给付金额，确保与所购房屋付款期限、付款金额的衔接；3.与房屋出卖人充分协商，取得房屋出卖人的理解，争取较为宽裕的付款期限，并将换房情况写入合同；4.关注房地产市场价值变动趋势及国家对于房地产市场的宏观调控政策，避免因限购、限贷政策的实施，导致换房人购房资质丧失、首付款比例提高、贷款额度降低，从而致使合同目的不能实现等情况的发生。
案例三
逾期迁户 卖房人被判违约
2012年7月23日，潘某与江某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定江某将位于天通苑小区某房屋及屋内家具、家电、装饰装修和配套设施设备等以156万元的价格出售给潘某。双方在合同中约定，出卖人江某应当在房屋所有权转移之日起700日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人原因未如期将与该房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过700日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
