央广网北京9月20日消息（记者 张佳琪） 由于近些年住房市场火热，身为北京有房户的李女士看中了一套价值千万元的房屋并爽快签约。但喜悦仅仅维持了3天，北京市新限购政策便突然落地。严格的新政使李女士一时间难以承担提高的购房款，最终不得不放弃交易，本应庆贺乔迁之喜的双方却因为最后的近百万元解约金而对簿公堂。
此案于昨日（19日）在朝阳区人民法院开庭审理。
新限购突然而至 交易面临解约
今年3月，李女士在选房时遇到了为人热情的周女士，双方一拍即合。在北京市某房产公司提供的居间服务下，周女士以1400余万元的价格将自己朝阳区约160平方米的房子卖给了李女士，签订《房屋买卖合同》的同时，李女士同意了先支付100万元的定金的要求。
但是由于北京市已有的限购政策，李女士必须卖掉名下的两套住房才具备购房资格。而在李女士看来，卖掉自己的两套住房，也正好能凑齐新房的房款。于是双方于同一天又签订了《购房资格协议》。约定李女士如果未能在规定日期前具备购房资格，则周女士可以将房屋转给李女士指定的购房人。若期满后30日仍内未能指定购房人，周女士可以解除《买卖合同》，并且扣除定金作为违约金。对此严谨的协议，双方都满意而归。
但是好景不长，仅仅签订合同3天后，3月17日，北京市《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》发布。
新限购政策表明，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。
全新的限购政策使得北京的房屋市场预冷。面对提高至60%的首付比例和被限制在25年内的贷款期限，很多人再也无力支付。李女士也成了其中一员，而新政发布正好发生在她们的交易过程中。
最终，李女士为了换新房而出售的两套旧房连续四次降价均未能出售成交。一时筹不到房款的她，最终于5月29日，和周女士、房产中介三方签订《解约协议书》。
房主不同意返还高额定金
由于全新的限购政策，一时筹不到钱的李女士前期仅交了一半定金。而四次卖房未果后，面对巨额的违约金，周女士也同意了李女士的请求，将违约金从100万降到了75万并欣然接受了解约。
面对已经支付的75万，李女士一家依然觉得负担沉重，于是李女士方面单方诉至法院，要求周女士返还定金50万或违约金25万元。
周女士对法院的传票感到很惊讶，甚至以为这是一个诈骗电话。
李女士对记者表示，原定双方已经不再追求法律责任，但是李女士却单方面告到了法院，因此表示很震惊。
“我同意李女士提出的解约，但是自己没有任何责任或过错，自己只是按照合同办事。”周女士表示，现在自己的房子虽然已经卖给了别的买家，但是售价却降了150万左右，比李女士支付自己的违约金高很多，自己也蒙受了很大损失。觉得对方不承认契约精神，不履行合同义务。
本案尚未当庭宣判。
类似案件不在少数 适用“情势变更原则”
3月17日新政公布后，由于限购政策导致合同解除的案件不在少数。
北京市高通律师事务所律师郑洪涛表示，由于签订合同时，双方会有都没有想到的突发情况，例如因为出台新政策等客观原因导致房屋无法成交，并非人为因素，因此此案适用于情势变更原则。
情势变更原则即合同有效成立后、履行完毕前，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化，从而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同。通常来讲，按照情势变更原则，由于双方对此均无责任，因此买卖双方互不承担违约责任，所受损失均不能要求对方承担。
“但是此案件又具有特殊性。”郑洪涛律师表示，案件后半部分签订了《购房资格协议》，协议规定如果在8月8日前没有卖出房屋，购房人则不具备购房资格，需要再30天内需要指定新的购房人，即因为政策或者人为因素没有完成出售时，需要指定第三方接手房屋，否则属于违约。
“对于购房人来说，可能会因为《购房资格协议》中的这一条款导致不利的后果。” 郑洪涛律师表示。
