新京报记者了解到，按照《天津东疆保税港区管理规定》，天津东疆保税港区管委会负责东疆港区行政管理，天津港集团负责东疆港区的开发和运营。天津港(集团)作为东疆港区开发经营主体，对该区进行开发和招商。
2013年，瑞海物流改建项目中，天津港集团规建部，是瑞海国际的批复单位之一。规建部是天津港集团的下属部门之一，主要负责天津港范围内的建设规划。天津港集团的一位知情者介绍，“集团开发区域内，要落地什么项目，首先是规建部审批，然后拿到滨海新区规划局审批。”
天津港集团内部人士告诉新京报记者，2004年，天津港进行政企分开以后，天津港的土地规划和管理被政府收回，改制后的天津港集团不再具有土地的行政管理职能。
随着港区土地管理模式的变化，天津港土地开发模式也发生变化。目前，天津港的土地开发(融资)是采用政府授予天津港集团公司(及控股子公司)进行土地一级整理，天津港集团负责融资建设，土地整理完以后，招商引资并出让土地。
“一亩地的开发整理成本超过五十万元，而要收回成本，单纯的靠出让土地压力很大，所以天津港会对土地进行‘深度’开发。”天津一位地产公司高管告诉新京报记者。
为了“深度”开发，2009年，天津港地产发展有限公司成立，这家公司是天津港集团(有限)公司全资注册的经营性公司，初期注册资金8亿元。经营范围涉及港口工业地产、住宅地产、商业地产的开发、建设、销售、租赁及物业管理等业务。该公司还为中国房地产业协会及天津市房地产业协会会员单位。天津港集团一位中层管理人员向新京报记者证实，距离事故发生地不足一千米的一个楼盘便是天津港集团与一家知名地产公司合作开发的。
而在港口物流方面，瑞海公司从2012年注册，2013年租场地进行危化品仓储改造，再到2014年验收启用，这家企业在极短时间内疯狂成长，成为天津口岸危化品货物集装箱业务的大型中转、集散中心。
被称为“独立王国”的港区
天津一名不愿具名的公务员告诉新京报记者，天津港在天津是“一方诸侯”，也是一个“独立王国”，地方政府对天津港的控制能力很弱。天津港原来隶属于交通运输部管理，后来转制成为企业，人事任免权归地方，业务指导归交通部，天津港归天津市交通委管。天津港的权力仍然很大，在它的港区地盘内，别的地方政府部门很难插手它的具体业务。
对于港区是“独立王国”的说法，海港城的业主也发现小区宽带商只有一家，落户也是找到天津港公安局东疆分局才办好。
上述公务员还称，在这方多年管理的“独立区域”内，天津港不仅有自己的规划建设部门，还有自己的安全监督部门，自己监督自己很容易导致疏忽。
公安部消防局副局长牛跃光8月17日证实，瑞海爆炸现场共存放危险化学品3000吨左右，其中硝酸铵800吨、氰化钠700吨。而瑞海环评报告则称氰化钠的最大暂存量只有10吨。仅此一项，就擅自扩大存放规模数十倍。而作为监管部门，天津港自己的安监部门明显失察。
天津市城市规划设计研究院一位不愿具名的高级设计师昨日接受新京报记者采访时也表示，单纯从城市总体规划上来看，存在的问题不大，是项目建设时调整控制性详细规划违规，所以天津市规划局难辞其咎，但控规的调整，必须是以安全评估和环境影响评估为前提的，相关的安监部门、环保部门、消防部门、交通管理部门也难逃其责。还有一个重要的问题，由于安全评估和环评内容未公布，不排除企业在建设和运营时突破了上报的危化品的量。
中国社科院研究生院城市发展系主任傅崇兰介绍，按照国际惯例，自二战以后，仓储转运港口通常被规划离城区20公里以外。这在国际和国内都有很好的范例。
傅崇兰告诉记者，他曾经对天津城市总体规划做过研究，发现最近十年来，滨海新区发展非常快，规划上混乱，“什么都往里面插，把办公楼、住宅楼、危化品、仓储货运码头等本应分区隔开的不同功能性区域拧在一起，这种规划很容易出问题。”现在的新城规划一般都是反复科学论证、合理规划，但滨海新区和天津港的规划，把工业区和住宅区规划在一起，这种规划是很不科学、很少见的。“这可能是考虑投资、商业利益多了，而对安全和社会环境关心少了。”
