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投资性房地产会计变更巧增利润

2017-12-08 17:06:04    中国经济网  参与评论()人

那么我们按成本模式对其投资性房地产进行测算。在2017版招股说明书中,红星美凯龙对相关财务指标按照投资性房地产以成本模式后续计量进行了模拟测算。可以看到,如果用成本模式计算,投资性房地产的账面价值会减少一半以上,同样净利润也会减少一半以上。

进而,笔者测算一下红星美凯龙与小商品城(成本模式)可比状态下的净利润率与净资产收益率。

表3显示,红星美凯龙的净利润率下降了一半,但仍然略高于小商品城。这个净利润率才是可比的净利润率。

净资产收益率的测算则相对要复杂一些,笔者采用了模糊的简化算法。2016年红星美凯龙成本模式下的净资产收益率为12%,小商品城则为11%。这个净资产收益率总体来看要比公允价值模式下更高,在后一个模式下,红星美凯龙的2016年净资产收益率为10%。

既然成本模式下净资产收益率更高,为什么红星美凯龙不选择用成本模式计量其投资性房地产?用杜邦分析法来看2016年的数据,可以看得很清楚,公允价值模式下净利润率非常高,但周转率和杠杆比率都很低。利润表上的盈利能力超强,资产规模巨大,企业负债率不是很高。而成本模式下,净利润率略高于行业对比企业,周转率略低于行业对比企业,杠杆率很高。

所以,红星美凯龙用公允价值计量其投资性房地产的主要原因:第一,沿用港股报表的处理思路。企业一贯用公允价值计量,因此A股招股书上仍然沿用;第二,公允价值下资产体量规模大,显示出企业底子雄厚,在行业中位于翘楚地位;第三,显得资产负债率没有那么高,财务风险不会特别引人注目;第四,最重要的一点应该是,公允价值计量下净利润很高,每股收益很高,一定市盈率下,有利于企业制定较高的发行价格。

总体看下来,红星美凯龙的报表盈利能力还可以,企业经营较多运用了负债,未来经营需要管理好现金流,保证负债的有序更替和偿还。这次股权融资如果完成,应该也能够部分解决高负债的问题。

作者任职于对外经济贸易大学国际商学院

投资性房地产会计变更巧增利润

(责任编辑:华青剑)

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