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投资性房地产会计变更巧增利润

2017-12-08 17:06:04    中国经济网  参与评论()人

本刊特约作者 续芹/文

投资性房地产的后续计量有两种方法,一是成本模式。投资性房地产的会计处理与固定资产一模一样,按部就班计提折旧,如果有减值迹象计提减值。另一种是公允价值模式。投资性房地产按照公允价值计量,公允价值的变动直接体现在利润表的“公允价值变动收益”当中。成本模式可以转成公允价值模式,但公允价值模式不允许转成成本模式。

计量方式的不同对相关公司的业绩直接造成影响,且对有些公司影响相当大。

转变计量模式的动机

相关准则从2007年开始在上市公司中施行。笔者搜集整理了2007-2014年A股上市公司合并报表中投资性房地产的报表附注信息,可以看到,在所有上市公司中大概有四成多的公司有投资性房地产,其中只有极少数的公司(5%)选择用公允价值模式对其投资性房地产进行会计核算。但用公允价值计量的这个比例随着时间推移,在逐渐增加,主要是由于准则规定公允价值模式是不允许转为成本模式的。

为什么绝大多数公司会选择成本模式?笔者认为可能的原因有:第一,路径依赖,按照原模式没错; 第二,公允价值的取得是有成本的。一般需要聘请资产评估师评估一番,因此评估费要出。但是,就有上市公司自行评估其投资性房地产的公允价值,就要十分小心了,这个公允价值没有经过第三方认证,其真实准确性可能要打折扣的。第三,公允价值的波动不受管理层控制,管理层对利润表的把控力度减弱。公允价值由市场决定,若是租赁市场好,投资性房地产公允价值上升伴随利润增加;但万一,租赁市场不好了,公允价值的下降会给利润表带来冲击。若是用成本模式计量,当期投资性房地产折旧如何计提可是管理层可以说了算的。

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