赵婷 李沪生 应尤佳
REITs(房地产信托投资基金)一词越来越频繁地被市场提及，并陆续出现在各类资产支持计划中，且伴随着各种“首单产品”的冠名。
面对REITs的广阔市场，各类金融机构跃跃欲试。记者采访了解到，受限于政策、税收等各种问题，公募基金涉足尚存障碍，发行的相关产品仍为私募框架，但部分公司已在积极布局，静待风来。而具备ABS(资产证券化)业务基础的基金子公司也表现得较为踊跃。
类REITs产品频出
上周五，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式发行，被称为全国首单住房租赁类REITs(房地产投资信托基金)产品。
据介绍，该产品标的物业资产位于北京市国贸CBD区域的“新派公寓”，不依赖于主体信用，凭借公寓资产的租金回报和良好的物业增值预期获得了优先级和权益级投资者的认可，产品总规模2.7亿元，期限5年。
近期，REITs频现于发行的各种资产支持专项计划中，引发各方关注。
据了解，REITs为“Real Estate Investment Trusts”的简称，作为房地产信托投资基金，是一种以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，并将投资综合收益中的大部分比例分配给投资者的金融工具。
一家基金子公司高管表示，市场已经发行了19单类REITs产品，随着市场认可度提升，市场会培育出来。但业内人士认为，市场上部分产品不能称之为真正的REITs，若以房租做ABS需将租期拉长至少20年，在设计产品时就需要每3年~5年给金融机构回售权，由原物业持有方提供流动性支持，但关键是产权并不能转移。
尽管尚在探索期，且存在税收、法律主体等各方面问题，其广阔的前景依然得到金融机构的认可。诺德基金董事长潘福祥表示，REITs其实是个低风险、收益稳定的产品，一方面分享房地产增值的收益，另一方面，可以分享出租带来的稳定财产性收入。
此外，潘福祥认为，如果经营性物业能够资产证券化，对于化解金融风险，降低金融杠杆，降低银行负债率都会是个好工具，且这个工具被理论和实践都证明是有效的。作为金融衍生品在运作时可能有一定的金融风险，但是通过适当的监管和风控。
公募静待风口
一般来说，公募基金都是做标准化的产品，而REITs属于非标准化产品，参与机构多为信托、证券、子公司等。
从已发行产品看，操作模式多以发行契约型产品为主，募集方式也均为私募。只有2015年6月发行的鹏华前海万科REITs是例外，这是首单公募REITs，发行规模为30亿元。
今年10月23日，中联前海开源-保利地产（600048）租赁住房一号资产支持专项计划获得审核通过，依然是契约型私募形式首度亮相，不过其储架发行的结构设计已具备了公募发行基因。
潘福祥表示，如果REITs对公募基金能够放开，将是一个继FOF之后，比较好的创新产品。在他看来，REITs是适合公募做的，完全可以将权益份额分得更小，这样流动性风险更低。
据介绍，诺德基金在公募REITs上已经开始了布局，有相关专业人士跟踪、调研REITS的相关业务，待政策进一步放开，立刻就可以推进业务。
也有业内人士直言REITs做成公募产品是具备条件的。但也有基金公司人士认为REITs项目总体体量可能不大，而落实又很难，没有打算做REITs的公募布局。
基金子公司踊跃
相比公募的受限，基金子公司在房地产领域的业务开展更为积极踊跃。
近期，嘉实资本发行了首单央企绿色认证CMBS(商业地产抵押贷款支持证券)“嘉实资本中节能绿色建筑资产支持专项计划”。嘉实资本分管资产证券化和房地产业务的副总经理王艺军表示，REITs领域非常广阔，商业地产是其中一类，目前正在积极储备优质资产，推广相关业务。
王艺军介绍，具备不动产的投、融、管、退等多方面的能力是开展REITs业务的重要前提，核心是要找懂地产投资和运营的专业人才来组建专业化的团队。目前不少机构想做REITS，但真正具有相关实操经验的专业人员是比较稀缺的，专业团队和核心能力的构建具有挑战性。
在王艺军看来，基金子公司因为有资产证券化和房地产相关业务基础，开展REITs更具备优势。如嘉实资本很早涉及房地产债权融资和股权投资并购业务，并设置了独立地产金融部门和地产金融创新部门。同时在资产证券化领域发行了多只地产相关的证券化产品，积累了丰富的房地产投融资经验。
也有中小型基金公司子公司表示，REITs项目很难做大，而且落地很困难，有当然好，但是实际过程中是找不到合适项目。
