福星股份近期公告称，下属公司天成置业拟以4.97亿元收购成都简阳凤凰谷置业有限公司80%股权。收购完成后，天成置业将持有凤凰谷90%的股权，后期将继续完成100%股权收购。福星股份表示将以成都、深圳、北京、广州等大都市圈为重点，加快推进全国化布局，同时依托政策，探索利用集体建设用地建设租赁住房。
据披露，2016年底，福星股份将主营业务变更为房地产开发。此举无疑是福星股份持续加码房地产业务的重要一步。早在此之前，福星股份已进军北京通州、澳大利亚西南威尔士州等地。在国家鼓励住房租赁市场的政策风口下，福星股份在房地产市场的发展充满想象。
乘春风入局成渝都市圈 探索住房租赁发展模式
根据福星股份公告，子公司福星惠誉与凤凰谷置业母公司简阳凤凰谷投资有限公司、凤凰谷投资控股的北京金源利丰资产管理有限公司、凤凰谷置业、自然人凌准共同签署《合作框架协议书》。
据悉，凤凰谷投资项下共有约4929亩的开发用地使用权益，其中政府依合同约定提供第一期取得开发建设用地800亩，已有开发用地308亩由目标公司通过招拍挂形式取得土地使用权，且目标公司已取得前述308亩土地的《国有土地使用权证》共计5宗土地，土地拆迁已完成并已全部缴清土地出让金。
值得注意的是，简阳地区承载着“一带一路”倡议的国际航空枢纽(全国第二大机场)的建设和国际旅游文化功能区的“天府新区”的打造。长期来看，简阳拥有巨大产业发展和经济发展空间。凤凰谷置业所拥有的项目地块位于成都高新技术产业开发区，此次股权收购，有利于公司在成都后续拿地积累经验，促进后续项目的顺利推进，保障公司持续、稳定发展，符合公司和股东的利益。
福星股份表示，凤凰谷置业项目购买成本较低，项目预期收益较高；框架协议中第二部分开发项目约4125亩土地，目前土地性质为集体用地。公司已与项目持有人签订《合作框架协议书》，未来，公司将积极跟进上述项目，依托政策，探索利用集体建设用地建设租赁住房，为公司发展提供新的发展模式。
福星股份此时进军成都，探索房屋租赁模式可谓正当其时。今年8月，国土资源部会同住房和城乡建设部近日制定《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《方案》)，确定了第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。
在国家鼓励房屋租赁市场的政策东风下，福星股份必将迎来新的发展机遇。
多角度切入核心都市圈 快速推进全国化战略
实际上，进军成都仅仅是福星股份“由住宅地产向综合地产领域转型，由区域市场向全国及海外市场拓展”战略的冰山一角。
福星股份房地产业务起于武汉，其紧紧围绕武汉城市发展进程，把握武汉市“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造的巨大机会，逐步摸索出土地整理业务上的专业优势，以及丰富的“三旧”改造经验，形成了一整套适合公司发展的独特业务模式。
然而，福星股份并不满足于偏安湖北。2013年3月，福星股份挥师北上，收购北京宇盛宏利地产79%的股权，进军北京旧改市场。该项目位于北京市通州区永顺镇杨富店村，占地面积2.6万平方米，建筑面积6.6万平方米。目前相关建设方案正在网上公示，预计年内动工。
进军北京后时隔半年，福星股份以5800万澳元收购位于澳大利亚西南威尔士州的一个地产项目100%权益。据悉，该项目占地面积4.9万平方米，建筑面积8.77万平方米，预计总投资18.7亿元。
作为福星股份海外布局的一枚重要棋子，去年福星澳洲项目实现签约销售面积4.1万平方米，销售收入7.88亿元，毛利率达到27.2%，略高于福星股份24.5%的国内地产业务毛利率水平。
2017年8月，福星股份通过股权收购获得深圳福田保税区一宗1.2万平工业用地使用权，首次进入深圳市场。深圳项目距地铁3号线延长线终点站(在建)仅5分钟距离，规划10号线蓝花道站3分钟距离。福田保税区总规模只1.3平方米公里，土地资源稀缺，未来升值潜力巨大。
福星股份通过股权收购、参与净地招拍挂及城中村改造相结合的方式加大拓展力度，目前北京、深圳、成都项目已经成功落地。进入核心都市圈将有助于提高公司品牌定位，加速公司规模扩张。北京及深圳项目均地理条件优越，通州项目紧邻通州市政府，深圳项目位于福田保税区，项目稀缺性较高。
除了做大做强房地产业务外，福星股份还在智慧社区生活服务平台搭建和运营上崭露头角。2015 年10 月，福星股份公告拟与关联人武汉星慧投资管理中心(有限合伙)共同投资设立子公司福星智慧家物业服务有限公司。其中福星智慧家经营范围为物业管理,注册资本为5亿元,这也让福星智慧家公司直接成为了注册资本最大的物业公司。
目前，福星智慧家物业众筹的面积规模持续增加，运营平台搭建逐步成熟。社区经纪、社区健康、社区旅游、社区便利、社区家装、社区家政、社区互联等板块运转良好，社区 APP 等终端软件和服务进入大规模的推广和运作期。
根据最新的九部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,将鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。福星智慧家作为在物业管理方面积极转型的企业,后期有望受益于租赁行业相关的扶持政策。
搭建内部利益共享机制 彰显业绩发展决心
除了大举拓展房地产市场外，福星股份还着手挖掘企业的内生动力。通过股权激励与业绩考核并举的措施，搭建内部利益共享机制，促进企业发展。
2017年9月，福星股份发布股票激励计划草案修订稿，拟定向激励对象发行限制性股票2770万股作为员工的激励计划, 其中拟首次授予2220万股，业绩考核目标为17-19年房地产签约销售金额不低于110亿元、150亿元、200亿元，并且17-19年归母净利润不低于16年基数的80%、130%、230%，对应归母净利润不低于10.46亿、13.36亿、19.17亿。
这次计划对基层干部激励力度大,利益捆绑度高，首次授予对象总数58人,包括公司及子公司任职高管、中层以上干部、核心技术、业务人员及董事会认为对公司经营业绩和发展有直接影响的其他员工，授予价格为每股 6.37 元。这将充分激励核心团队创造性，提升业务经营动力，彰显公司发展信心。
同时，福星股份正在拟定项目跟投制度，绑定区域项目经营团队的利益，更好地优化投资项目，大幅提高决策和运营效率。
