张银银
看我国各大城市的房地产走势，京沪深的样本意义极大。这3座城市的政策和资金敏感度最高，并往往会依次传递至其他城市。
据《证券日报》近日报道，在银行信贷持续收紧的情况下，北京首套房房贷利率持续走高——自9月14日起，北京地区多家银行继续上调首套房贷款利率，此次调整后，首套房房贷利率上浮5%~10%成为主流，同时个别银行调整为最低执行基准利率上浮20%的利率政策。
北京的信贷信号意味着什么？要分析清楚这个问题，其实首先要看京城房地产信贷市场发生了什么变化。
伴随着首套房贷款利率提升的是，北京房地产相关贷款的增速、增量都一降再降。通过《2017年8月北京市货币信贷运行情况》可以发现，8月末，北京市金融机构人民币房地产贷款（包括房地产开发贷款和个人购房贷款等）余额15885.3亿元，同比增长18.2%，增速比上月下降1.3个百分点。这个数据看上去也不低，但没有对比就很难找准参照——在6月末时，该增速还有20.7%。而那个时候，实际上已经比一季度末及上年末分别回落3.5个百分点、3.4个百分点。
如果从全国来看，可以发现北京地产贷款增速回落速度相比更快。2017年6月末，我国人民币房地产贷款余额29.72万亿元，同比增长24.2%，增速比上季末低1.9个百分点。
伴随增速回落的自然是增量的回落。8月末，北京市房地产开发贷款余额4844.6亿元，比年初仅增加95.2亿元——以此分析，前8月开发商想在北京市场上拿到开发贷款的难度可想而知。
而在个人购房贷款方面，余额为9531.6亿元，比年初增加1233.3亿元。看上去似乎还行，但这个数字比上年同期少增390亿元，同比增长27.4%，相对2016年11月43%的历史高点，已经回落15.6个百分点。不仅如此，前8月北京市个人新增房贷占人民币各项贷款新增额的24.4%，较2016年末40.3%的新增占比下降15.9个百分点。而根据《2017年7月北京市货币信贷运行情况》的披露，1~7月个人购房贷款实际月度新增额分别为207.6亿元、244.7亿元、144.7亿元、159亿元、154.2亿元、122亿元、118.3亿元。
通过央行数据发现，8月当月，北京市个人购房贷款新增额82.9亿元，为今年以来最低水平，比前7个月月均增量少81.4亿元。可以说，个人买房在北京拿房贷难度基本是逐月加大，当然，与此同步的是成交今年明显走低。
无论对于开发商还是二手房东来说，银行收紧信贷都是非常致命的。没有足够多的钱，就没有足够多的交易；而没有足够多的交易，对房价就会形成制约。
问题就在于，钱去了哪里？
数据很惊人，2017年8月末，北京市本外币各项存款余额14.32万亿元，同比增长2.7%，这个增幅比上月下降2.8个百分点，比上年同期低3.6个百分点。
而在去年同期，北京市本外币各项存款余额同比增长6.3%——去年8月，北京当月存款余额增加3869.4亿元，同比多增6548.5亿元；比年初增加10925.3亿元。整个2016年，北京市本外币各项存款同比增长7.7%，当时的增幅已经比2015年末低5.3个百分点，但比如今还是高出好几个点。
《2017年8月北京市货币信贷运行情况》里还有一组数据很说明问题。2017年1~8月，北京市人民币存款中，住户存款增加241.3亿元，比上年同期少增454.2亿元，同比增长3%；非金融企业存款比年初减少471.4亿元，上年同期为增加3636.6亿元，余额同比增长6.4%。
通过这组数据，联系上文房贷增速可以看到，在各项存款增长乏力的情况下，北京相关金融机构已经算是开足马力放贷款了。特别是对房贷的支持，已经算是力度很大了。当住户存款增长水平偏低时，居民继续加杠杆购房这本身也是个问题。但与此对应的是，去年同期，北京市住户人民币存款余额比年初增加695.5亿元，同比多增353.5亿元。其中，当月增加74.5亿元，同比多增76.1亿元。由此看来，去年的表现比今年要好。
今年交易不如去年活跃。对比去年、今年北京市住户的存款表现还是很能说明问题：当住户手上的钱增加得比较慢的时候，部分也反映出有很多刚需一族是把钱拿去首付或者还贷了，因此难以产生更多的存款；而已经落袋为安的人，有一部分可能已经把钱拿出来继续购房投资，当然不一定会在北京本地，比如他们可以到环京地区甚至更远的其他城市，当然也不能排除有一少部分人也会到海外进行资产配置。
其实从不少较大体量的城市都可以分析发现，居民存款遇到了一定的瓶颈，也正因为如此各大城市的房贷利率普遍出现上浮。（作者为财经专栏作家，本文经授权转载自杠杆游戏）
