将魔方公寓在北京、上海、广州所经营30处物业约4000间房间未来3年的租金收入为入池资产，魔方这款总金额3.5亿元、期限1—3年的ABS（资产证券化产品），成为国内首个以公寓租金为资产的金融产品。
虽然魔方以公寓租金试水已经在资产证券化领域迈出了不小的步子，但在投资界看来魔方公寓仍然不能算是真正意义上的REITs。
“REITs是面对普通投资者的公募产品，而魔方这款产品是面对机构投资者的。此外，REITs在很多国家的发行往往会有税收优惠，政策的支持也是重要的一个方面。”一家咨询公司投资部经理说。
今年魔方在公寓试水证券化之前，万科2015年发行的鹏华前海万科投资基金，被称为国内第一单涉及不动产的公募基金。
以总建筑面积约6万平方米的前海万科企业公馆这一商办楼的租金收益权为基础资产，鹏华前海万科这款具有债权性质的证券产品发行规模上限为30亿元。虽然是公募产品，但该产品的投资门槛高于股票及债券或基金：最低认购金额为10万元，二级市场最小买入单位为1万份。
参与者：开发商、房产中介公司
市场传出证监会正规划REITs相关规则之际，已经有房企率先进入了长租公寓市场。谁可能会成为长租公寓REITs主要的发行人和参与者。
研究人员指出，目前涉及长租公寓或公寓管理的市场主体，主要包括开发商、公寓运营商、房产中介公司及酒店集团。
记者近日从旭辉集团方面了解到，该公司正计划扩展长租公寓市场，今年拥有约2万间公寓。同时，旭辉成立的公寓运营平台，还将在外界进行拓展，管理市场上其他的租赁类公寓。不久前龙湖在上海也透露，其在闵行的项目将引入名为冠寓的租赁平台。而万科在北京等城市，去年以来拍得了多块只租不售的项目。在业界看来，万科拿只租不售的土地，意在加仓长租公寓市场，增加其在住房租赁市场的份额。
对开发商来说，虽然此前没有租赁REITs这类金融工具的支持，但已经有房企率先涉水长租公寓。借助其开发项目的先天优势，包括龙湖、万科、凯德旗下雅诗阁等在内，一些先行的开发商甚至已经形成了其独立，且有一定运营经验的公寓租赁运营平台。
另一个重要群体，则是较为专业的公寓运营公司或酒店集团。今年试水公寓租赁证券化的魔方公寓，正是该群体的代表之一。酒店管理集团虽然有较强的管理优势，但线下房源资源的获取成本相对较高，获取渠道也较开发商及中介公司要少。
