编者按：前3季度，个人住房贷款增加3.63万亿元，同比多增1.8万亿元。住房贷款激增背后的原因是什么？激增的房贷风险是否可控？9月底，北京、苏州、合肥等多个城市出台限购限贷政策后，房贷增速会否踩刹车？对此，本报记者采访了多位银行高管和金融业专家
前不久，中国人民银行发布的2016年前3季度金融统计数据显示，前3季度人民币贷款增加10.16万亿元，其中，个人住房贷款增加3.63万亿元，同比多增1.8万亿元。个人住房贷款快速增长的原因是什么？是否存在信用风险？对此，《经济日报》记者采访了多位业内人士和专家。
居民有需求 银行有动力
应该说，此次个人住房贷款的快速增长是供需两端共同发力的结果。
专家表示，从需求方面看，个人住房贷款利率下降以及首付比例的下调，降低了居民购房的成本和门槛，使得个人住房贷款需求快速增长。同时，理财市场收益下行，居民财富配置出现“再房地产化”的势头。
中国民生银行首席研究员温彬说，自2014年以来，央行连续降准降息，个人住房贷款利率下降，加上各商业银行对个人住房贷款利率有不同程度优惠，降低了房贷成本。同时，2014年9月以后，原来实行限购的大中城市，绝大多数已退出或者变相退出限购，首套房、二套房贷款以及公积金贷款首付比例下调，降低了购房门槛，从而刺激了居民购房需求。
“同时，随着以银行理财为代表的理财市场收益率下行，房地产市场成为资金的‘蓄水池’，居民财富配置呈现出‘再房地产化’的势头。”中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼说。
董希淼认为，个人住房贷款增速的大幅提升主要由房价上涨刺激下，居民投资和投机性购房需求上涨所带动。
中金公司分析师易峘则认为，个人住房贷款的快速增长是以真实购房需求上升为支撑，而非单一的杠杆撬动。随着全国房价2013年至2015年的调整以及房贷利率的下降，住房负担能力的改善推动了购房需求出现可持续的复苏。此外，近年来交通效率的大幅提高以及人口向经济效益高的城市自然聚集，都带动了地产购置和置换需求的增长。
从供给端看，我国经济增速面临较大下行压力，商业银行业务增长速度有所下降，且不良上升较快，拓展个人住房贷款成为不少银行的选择。多位业内人士表示，经营资本占用低、资产质量相对好、收益稳定是商业银行青睐个人住房贷款的主要原因。
防范激增隐患
个人住房贷款的快速增长会有多大信用风险？多家商业银行负责人表示，从户均余额、首套房占比、贷款成数3个指标看，个人住房贷款风险总体可控。
“从工行上半年客户整体情况看，个人住房贷款的户均余额只有30万元，平均贷款成数只有50%左右，两个指标均是健康的。”工商银行董事长易会满说。
所谓贷款成数是指，贷款总额与抵押物价值之比，即假设贷款人抵押的房产价值500万元，其从银行贷款总额为50万元，那么贷款成数为10%。对此，中国银行副行长刘强也表示，中行的贷款成数一直控制在44%左右。在中行今年上半年新发放的个人住房贷款中，首套房贷款比例达90%，增长的主要区域也集中在“北上广深”和其他重点城市。
尽管我国个人住房贷款风险总体可控，但快速增长带来的一些风险隐患也需警惕。
温彬说，今年前3季度月均新增个人住房按揭贷款超过4600亿元，是上年同期的1.88倍，累计新增按揭贷款占全部新增贷款的40%以上，比上年末提高了15个百分点。从国际经验看，尽管我国房贷余额占GDP的比重在合理范围内，但短期内居民快速加杠杆，特别是如果投资和投机性购房需求过度增长，就容易引发金融风险，也会对其他实体经济部门的信贷需求产生挤出效应。
恒丰银行研究院研究员蔡浩说，个人住房贷款的一些风险需要注意：一是要注意区域性差别，区分一线、二线和三四线城市房地产市场的风险；二是要注意防范一些楼市过热地区的个人住房贷款风险，特别是炒房客户的违约风险。
据了解，在个人住房贷款的快速上涨过程中，存在一些过度加杠杆的情况，比如假按揭、首付贷等。温彬说，一旦房价回落，则可能面临违约风险。
房贷增速拐点或现
专家认为，稳定个人住房贷款关键在于降低居民部门的杠杆。兴业银行首席经济学家鲁政委说，如果简单与国际进行横向比较，目前我国居民负债是不高的。相较过去，居民部门的杠杆率在不断提高，未来需要把杠杆率控制在合理的水平。
“可以借鉴香港银行业做法，按照房产不同市值制定差异化的首付比例，市值越高的房产，相应的首付比例也越高。”温彬说，提高首付比例有利于控制违约风险。
从9月底，北京、苏州、合肥等多个城市出台限购限贷政策。10月19日，人民银行上海总部召开会议，要求各商业银行要继续严格执行限贷政策。
温彬说，个人住房贷款的快速上涨难以持续，随着各地房地产调控带来的紧缩效应显现，抑制投资和投机性购房需求，预计房贷增量会逐月回落，刚需购房的贷款需求继续优先得到保障。
“各城市楼市调控政策在首付比例方面有较大幅度提升，购房者门槛随之提高，预计这一轮地产小周期趋于结束，短期内限购城市的商品房销售面积将出现一定程度下滑，个人住房贷款的爆发性增长或将出现拐点。”董希淼说。
温彬表示，随着房地产市场的调控趋严，商业银行在制定明年的房贷政策时，会根据房地产调控政策、信贷需求等变化，进一步调整和优化。
对于今后个人住房贷款的增长，董希淼说，我国新型城镇化建设还需要经历相当长的过程，未来一段时间内，我国居民住房需求仍将呈上升态势，个人住房贷款也将保持健康稳定的增长。普华永道中国金融业主管合伙人梁国威也认为，随着城市的持续发展，考虑到人口流动的情况以及对中国经济未来发展的预期，房地产市场的需求不会下降。(经济日报记者 常艳军 郭子源)
