中国人民大学法学院副教授朱虎表示，相关企业不得以“疫情不可抗力”理由随意豁免自己应履行的合同义务。依法律规定，企业义务是否可以豁免，取决于“不可抗力”程度。从实际情况看，长租公寓平台对业主缴纳房租的义务并不受疫情阻断。另外，企业主张变更与租客之间的合同，也不应超出防疫所必需的程度，更不能侵害租客合法居住权。

企业盲目扩张、经营模式单一，资金压力加大

去年10月，蛋壳公寓招股书显示，2019年前9个月，公司通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占公司租金收入的80%。业内人士认为，长租公寓平台近期乱象集中表现为“资金饥渴”，这种情况与对“租金贷”的依赖直接相关。

所谓“租金贷”，即租客与金融机构或平台签订协议，长租公寓企业一次性获得金融机构预支付的总房租款，租客此后分期将租金支付给金融机构偿贷。在有稳定客源和收入的情况下，这一模式保证了相关企业现金流，有利于实现“高价收房，跑马圈地”快速扩张。有房屋中介负责人告诉记者，部分企业惯以高于市场的价格租下业主手中的房源，在短时间抢占房源后再抬高租金获利，这种模式就依赖大量使用“租金贷”。

但业内人士也强调，“这种模式风险较大，一旦手中房源空置增加，资本风险急剧升高。”2019年底，住建部等6部门发文要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30% ，超过比例的应当于2022年底前调整到位。据记者了解，此前蛋壳、青客等企业的“租金贷”占比都超出要求不少。

受疫情影响，今年春节后复工时间推迟，租房需求减少，空置率上升。易居中国数据显示，近八成长租公寓企业表示疫情期间出租率与营收同比下降一半以上。长租公寓行业资金压力增大，依赖“租金贷”的部分企业所受压力更大。

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