原标题：北京房价实地调查：二手房普跌20%仅仅是个误会
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上周，北京东南部的通州、亦庄区域部分房源降幅超20%的新闻在网上火了一把，记者周末实地调研发现，近期北京多个区域的二手房成交价的确出现不同程度下滑，但跌幅达到20%仅为个别楼盘。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也对证券时报记者表示，由于目前市场本身交易量少，再加上有的业主急于成交，导致个别二手房降价明显。
总体而言，多家中介机构工作人员表示，目前投资投机现象确实得到明显遏制，刚需人群成为消费主力。
二手房成交价松动
伟业我爱我家市场研究院数据显示，5月北京二手房成交均价环比4月下滑2.4%。通州区、亦庄开发区跌幅最大，均超过20%。不少媒体反映这似乎与大众实际感受不符。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时表示，由于目前市场本身交易量少，从我爱我家门店统计的样本相对有限，再加上有的业主急于成交，导致个别二手房降价明显。
这一说法也在记者周末的实地走访中得到了印证。据了解，通州龙湖大方居近期成交的二手房中就有较最高点下跌20%的户型。“两限房涨跌反应都是最迅速的，20%的降幅目前还不具有普遍性。”果园附近的一家房产中介公司的工作人员表示。
通州通胡大街上一家知名房产中介公司工作人员也告诉记者，近期挂牌价格大部分会比3月高点时调低10%，最后的成交价仍可再谈。不过下跌20%肯定不是普遍现象。此外，公司已经明确要求不符合单价的房源挂不了牌、进不了系统。
对于成交价大幅下降的原因，前述果园附近的房产中介工作人员告诉记者，龙湖大方居属于两限房，目前刚满五年。户主急于出手的原因一般有两类，一是前期已经订下了改善型目标房，但没想到3月份突然出台更严的限购政策，导致房价下跌。只要降幅不超过改善房的违约金，业主都是可以接受的。二是户型位置不好的业主急于变现。
成交量是代表市场交易情绪的重要指标。走访过程中，多位中介工作人员向记者表示，在“3·17”新政作用下，通州4、5月份的成交量累计下滑近75%，成交量着实出现了大幅下滑。
北京市住建委官网数据也显示，5月北京二手住宅环比下滑近4成，创下2015年2月以来的最低值。因此，总体来看，目前买家观望情绪浓，市场议价空间在增大。
记者在亦庄开发区还了解到，由于商住房的新政出台，亦庄40年产权的商住房价格下跌明显，个别楼盘已经封盘。
刚需人群成为消费主力
面对通州、亦庄部分房源降幅超20%的新闻，购房人显得淡定。在通州、亦庄开发区的多个中介门店记者看到，虽是周末，但前来咨询的人并不多。前述通胡大街的房产中介公司工作人员对记者表示，这几个月来看房的客户明显减少，绝大多数是改善型的刚需客户，投资客几乎绝迹。这一点从伟业我爱我家集团市场研究院数据中也得到印证，数据显示5月新增客户登记量也环比4月同期下降11.9%。
记者在通州果园碰到一位前来咨询二手房的买房人，她告诉记者，近期房价已经跌回接近春节前后的价格，自己是以房换房，虽然首付提高了，但贷款成本提升后的还款压力是目前犹豫的主要原因。在她看来，通州实施专属限购政策后，已经将大批投资客限制在外，再到通州买房的应该绝大部分都是刚需。而且未来随着北京市政府正式迁入，相应配套会进一步完善，通州房价仍然有较好的上涨预期。
她提到的专属限购政策是指2015年8月北京市住建委、通州区政府发布的《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，明确规定仅通州户口可以在该地区购买第二套住房。非通州的北京户口要在通州买房需满足连续缴纳社会保险或个人所得税3年以上的条件。工作居住证视同北京户口。
此外，记者在亦庄了解到近期有多个一手楼盘入市。金茂悦售楼处的工作人员告诉记者，周边的楼盘多为200平米/户以上的叠拼别墅。这类客户原本首付比例就高，所以对提高首付的政策不敏感，房价表现也相对平稳。
一位看房人告诉记者，虽然价格较之前变化不大，但愿意从市区搬出来，主要是考虑可以换更大的房子，而且周围环境较好。这边某楼盘一套150平米左右的精装修大平层总价在800-900万元左右。
现在适合出手么？
“3·17”新政的力度是空前的，认房认贷的新政、取消贷款利率折扣是遏制住房价上涨的重要原因，实施的头三个月效果可谓立竿见影。对于未来房价走势如何专业人士看法出现分歧。
中原地产首席分析师张大伟指出，目前一线城市二手房下行主要还是表现在成交量上，而成交价的调整才刚刚开始。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，在一系列严密而严厉的政策叠加下，未来价格走势还有待观察。
前述通州果园附近的房产中介公司工作人员告诉记者，从经验来看，新政实施前两三个月的效果最明显，虽然未来一段时间内房价上涨可能性不大，但房价再下一个台阶的空间也没有多大。
去年的“9·30”新政发布之后，房价经历了短暂的停歇。今年春节之后北京不少地区的二手房房价再度上扬，并创下新高。多位受访者对记者表示，目前房价的跌幅只是回到了春节前后的水平，在“买涨不买跌”的心理下，多数买房人仍然选择在观望，希望有更低价格的出现。
此外，中介工作人员给记者算了一笔账。按照目前的房价，想要在通州首次购房，加上所有税费，首付款仍需两百多万起。这是把部分刚需挡在门外的一道“硬门槛”。
