这些三四线城市房价还在下跌 有的房价跌回14年前(3)

该报告指出，由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中“90后”“00后”成为流出人口的主力军，比重达27.1%。

三四线城市楼市大分化

牡丹江是当前东北收缩型城市的一个典型案例。由于产业发展较弱，人口外流，又加上新世纪后东北的资源型城市在相关政策支持、补贴下，对塌陷区进行了连片改造，建的房子特别多，因此难以新增刚性需求。

厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析，东北的很多老工业城市，产业结构较为单一，在计划经济时代，当地体制内的人都有房子，非商品化的住房占比较大，房子供应多。但近年来随着原材料等基础工业下行，这些城市的年轻人口外流，楼市供大于求。

从宏观层面来看，楼市较为冷清的三四线城市主要呈现出人口基础差或者净流出，经济活力低等特征。而楼市火热的三四五线城市，则主要位于长三角、珠三角这些城市群里面，这些城市经济发展基础好，人均收入高，人口流入多。

第一财经记者统计显示，2020年共有14个普通地级市居民人均可支配收入超过5万元大关，其中苏州超过6万元。从区域分布来看，这14个地级市全部分布在长三角和珠三角。

丁长发告诉记者，长三角、珠三角的三四线城市，不仅自身民营经济、外向型产业发达，而且地处两大城市群里面，能接受核心城市的技术、资金、产业等溢出，经济十分发达，人均收入高，人口也在净流入。而中西部和北部的很多三四线城市，由于产业欠发达，经济活力较差，人口大量外流，楼市需求较少，加之供应量又大，因此房价也面临下行压力。