实际上，“高房价已经抑制了很多刚需，这部分人群被挤出了这个‘资金为王’的市场。”王小广说，即使放开“限购”，若不借助“杠杆”的力量，也没有多少人能买得起房子，除非居民收入大幅上涨。目前，楼市的杠杆率是多少呢？如果是首套，首付20%，杠杆率是1：5。因此，如果市场调整，一些杠杆率较高的人群、项目等，将首当其冲受到波及。
值得注意的是，居民部门加杠杆，曾被认为可以收到内部杠杆腾挪和加快房地产去库存的“一石二鸟”之效，但实际上事与愿违。
“居民部门加杠杆并不能有效去化房地产库存。年初至今，居民部门杠杆率上升2%左右，但期房和现房总库存量仍在增加，尤其是库存压力大的三、四线城市，没有实质性去化。”华创证券分析师牛播坤说。
据华创证券统计，从2015年二季度开始，在一系列刺激政策的提振下，商品房销售同比回升，今年年初至今累计增速高达30%，新开工面积同比增速也在年初大幅回升，库存依旧处于高位。
政策调控何去何从
目前，房地产市场的风险与调控的难度都在增加。一些专家认为，如果调控得当，风险度会降低。当然，调控也面临着防风险和去库存的两难，但显然问题越拖会越复杂。
近日，方正证券的一份题为《全球历次房地产泡沫（房地产周期研究之八）》的研报引起了市场人士关注。其中，有几个总结性的观点，值得参考：
其一，虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激；其二，虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关；其三、如果缺乏人口、城镇化基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长；其四，中国应警惕并控制当前的房地产泡沫。
事实上，“高层已提出必须对资产泡沫高度警惕，因此必须抑制房价的过快上涨。”住建部政策研究中心原副主任王珏林对上证报记者表示，房子已经不再是投资首选品，这是大势所趋。对于部分二线城市的持续上涨，要给予足够重视，并适时“分城施策”、“从严管控”。
9月6日，住建部发布贯彻《法治政府建设实施纲要（2015-2020年）》的实施方案。方案再次重申，要完善房地产宏观调控。要根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进，使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。
但在经济学家李迅雷看来，当前房地产政策的调控面临两难选择。如果调控不当，或导致房地产行业风险集中释放；如果通过多种举措来维持目前房价水平，则越往后，人口越老龄化，流动人口越少，调控难度越大。
对于一、二线城市房价“变异”，决不能放任自流。阳光100集团常务副总裁范小冲说：“这考验着调控的智慧。”
范小冲认为：“化解楼市风险，根本上还是要通过改革创新，发展好实体经济，减少对房地产的依靠来推进，而不是简单地‘去杠杆’。”
记者也注意到，央行副行长易纲近日在G20发布会上表示，中国去年底总体杠杆率达234%，处于偏高水平。但政府和个人的杠杆与其他国家相比并不高，企业的杠杆率较高。中国总体杠杆率较高，短期还会上升，但要控制增长速度。杠杆率一年增9个百分点太快了，短期要稳杠杆，就是将这一速度降下来。
陈晟也认为，目前来看，“双杠杆”下调控应“稳中有进”，既要稳住杠杆，又要有针对性地抑制一、二线城市的地产泡沫，归根结底还是要通过发展创新产业，打造出新的支柱型产业来解决问题。
