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清华报告:北京房价10年上涨380% 深圳涨508%(2)

2016-02-25 08:50:28  中国经济网    参与评论()人

在二线城市中,武汉和西安表现相对较为火热,武汉中心城区2015年第四季度的房价环比涨幅为3.1%,甚至高于北京,带动了2015全年上涨了5.1%;西安的楼市情况与武汉类似,2015年第四季度的房价环比涨幅为2.8%,是2015全年4.7%涨幅的最大贡献者;然而,曾经的明星城市大连的楼市在2015年表现十分黯淡,虽然第三季度一度有1.0%涨幅,但第四季度房价意外地掉头向下,出现1.6%的环比下跌,导致2015年全年只有1.1%的涨幅;成都情况与大连类似,2015年除了第三季度基本一直在小幅阴跌,第四季度的跌幅是0.3%,全年的跌幅是0.2%。

CQCHPI存量住房价格指数与CQCHPI新建商品住房价格指数反映了一致的信息。CQCHPI存量住房价格指数显示,2015年第四季度北京、上海、深圳和天津这四个核心城市的二手住房加权平均价格指数环比上涨7.1%,环比涨速比上季度提高2.5个百分点,全年上涨17.8%。2015年第四季度各城市房价环比涨速从高到低依次是深圳(12.7%)、上海(7.3%)、天津(3.9%)和北京(3.0%)。2015年第四季度其余四个二线城市二手住房价格环比变化几乎为0,涨速比上季下降0.9个百分点。各城市二手住房价格环比涨速从高到低次为武汉(2.0%)、成都(0.9%)、西安(-0.9%)大连(-0.7%)。

财富分配与住房需求空间结构出现显著变迁,各大城市财富正向以金融服务、科技创新等为代表的新兴产业板块聚集,而传统产业板块购房需求相对下降。CQCHPI存量住房区位子市场指数显示,各大城市内部,新兴板块特别是金融服务产业板块房价涨速居首,传统商圈房价上涨相对乏力。从存量住房价格在2015年第四季度的同比涨速看,各区位子市场中,深圳后海板块(比上年同季上涨57.9%,下同)、北京金融街板块(27.7%)、上海陆家嘴板块(15.0%)、天津滨江道板块(12.3%)、成都高新南区板块(8.4%)、武汉光谷板块(8.4%)、大连华南区板块(-0.9%)、西安曲江新区板块(-1.1%)等金融服务或新兴业产业板块,均在各自的城市板块中房价表现最佳或最为抗跌;而深圳东门-翠竹板块(44.2%)、北京国贸CBD板块(17.6%)、上涨徐家汇板块(11.2%)、武汉江汉路板块(5.9%)、成都建设路口板块(4.7%)、大连青泥洼板块(-2.0%)、西安钟楼板块(-3.2%)等传统商圈均在各自的城市板块中房价表现较弱或垫底。

住房产品需求结构不断升级,低端住宅产品不再为市场所普遍热捧。CQCHPI存量住房户型面积子市场指数显示,小户型住房市场增速有所下降,中大户型时代正来临。从存量住房价格同比上年同季涨速看,在八个典型城市中,有上海、深圳、天津、大连、武汉、成都和西安7个城市房价表现最好或最为抗跌的套型均在120m2以上;有上海、天津、成都、武汉4个城市中房价表现最差的套型均在90m2以下。只有北京比较特殊,在高企房价的压力下,70m2以下住房同比涨幅最高,140m2以上住房同比涨幅最低。产品需求结构的变化,与居民家庭财富增长、消费观念变化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定关联。

2015年第四季度,在复杂的国内国际经济形势下,虽然城市间分化特征愈加突出,但典型城市房价总体稳中有进,尚未发生系统性风险。这既得益于政府的住房政策能够根据市场形势及时调整,也得益于经济结构转型带来的新的楼市机遇。局部高库存、资本市场动荡、汇率波动、经济增速下调等,都对楼市形成向下的压力。但利率下调、住房信贷政策的不断宽松、限购政策的进一步弱化、计划生育政策的调整等,在一定程度弱化了国内国际经济疲软对楼市的冲击。一线城市金融和科技功能的强化,也对其房价形成有力支撑。

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